Bei der Finanzierung von Anlageobjekten wird sehr oft eine anfängliche Tilgung von lediglich einem Prozent vereinbart. Dies ist in Deutschland üblich, zahlreiche Bank- und Steuerberater empfehlen eine solch niedrige Anfangstilgung. Die Begründung ist immer dieselbe: Die Laufzeit der Finanzierung (und somit auch die Tilgung) sei kaum von Bedeutung, schließlich lassen sich die Zinsen von der Steuer abziehen.
Ziel dieses Beitrags ist es, mit dem Vorurteil aufzuräumen, dass sich höhere Tilgungen nicht lohnen. Ganz im Gegenteil: Anleger, die bewusst mehr tilgen, sind auf lange Sicht besser dran. Gleich zwei Gründe sprechen dafür
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schneller schuldenfrei (bedeutet mehr Sicherheit)
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höhere Rendite
Der erste Punkt ist schnell erläutert. Ist das Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt, besteht kein finanzieller Druck mehr. Angenommen die Mieteinnahmen bleiben aus, ist dies halb so schlimm. Die weiterhin anfallenden Kosten sind meist mühelos zu tragen.
Eine Verbesserung der Rendite wird gerne angezweifelt. Kein Wunder, schließlich ist es verlockend, die Zinskosten steuerlich geltend zu machen. Zugleich scheint es wenig sinnvoll zu sein, die Mieteinnahmen in voller Höhe zu versteuern. Doch ein Blick auf die nackten Zahlen verschafft Klarheit. Das folgende Beispiel soll verdeutlichen, weshalb eine schnelle und somit erhöhte Tilgung rentabler ist.
Beispiel
Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 500 Euro. Der Anleger ist Spitzenverdiener, sein Steuersatz beträgt 50 Prozent.
Variante 1: Mietrendite mit Darlehen
Der Anleger leistet eine monatliche Darlehensrate, die 350 Euro beträgt. Der Zinsanteil der Monatsrate liegt bei 250 Euro. Die folgende Kalkulation bezieht sich auf ein Jahr.
Summe Mieteinnahmen (500 * 12): 6.000 Euro
Summe der Zinsen (250 * 12): 3.000 Euro
zu versteuernde Mieteinnahmen (6.000 – 3.000): 3.000 Euro
Steuerlast (3.000 * 0.5): 1.500 Euro
Summe der Darlehensraten (350 * 12): 4.200 Euro
Summe der Raten: 4.200 Euro
Gewinn vor Steuer (6.000 – 4.200): 1.800 Euro
Gewinn nach Steuer (1.800 – 1.500): 300 Euro
Variante 2: Mietrendite ohne Steuern
Summe Mieteinnahmen (500 * 12): 6.000 Euro
Summe der Zinsen: 0 Euro
zu versteuernde Mieteinnahmen (6.000 – 0): 6.000 Euro
Steuerlast (6.000 * 0.5): 3000 Euro
Gewinn nach Steuer (6.000 – 3.000): 3.000 Euro
Interpretation der Beispielrechnung
An der zweiten Variante ist schön zu sehen, wie sehr sich der Wegfall der Zinsen auf die Steuerlast auswirkt. Statt 1.500 Euro streicht der Fiskus ganze 3.000 Euro ein. Dies mag sich zwar schlimm anhören, aber unter dem Strich fällt der Gewinn für den Immobilienanleger trotzdem viel höher aus, ihm bleibt der zehnfache Betrag!
Natürlich ist die Beispielrechnung konstruiert – allerdings nur, damit sie besser nachzuvollziehbar ist. Am Ende spielt es jedoch keine Rolle, welche Zahlen eingesetzt werden. Der Investor, der seine Darlehen rasch zurückzahlt, zahlt mehr Steuern, macht aber auch mehr Gewinn. Gerade auf lange Sicht macht sich dieser Effekt ungemein stark bemerkbar.
Wer immer noch kritisch ist, sollte eine Sache bedenken: Es ist schön, wenn sich die Chance bietet, Steuern zu sparen. Aber am Ende geht es nicht um die Steuerersparnis, sondern um das Geld, das in der eigenen Tasche landet. Zumal im Beispiel von einem Steuersatz in Höhe von 50 Prozent ausgegangen wurde. Viele Anleger haben einen niedrigeren Steuersatz, wodurch sich ihre Rendite sogar verbessert, wenn die Restschuld ihres Darlehens rasch sinkt.
Kritik an der schnellen Tilgung
Hauptkritikpunkt am Konzept der erhöhten Tilgung ist der finanzielle Druck. Sollten die Mieteinnahmen ausbleiben, wird die Bankrate schneller zur Bedrohung. Doch zum Glück ist es möglich, sich gegen dieses Risiko abzusichern. So wäre es beispielsweise denkbar, trotzdem nur eine anfängliche Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren. Sofern im Verlauf des Jahres keine außergewöhnlichen Vorkommnisse eintreten, wird eine Sondertilgung geleistet. So bleibt der Anleger schön flexibel und kann sein Darlehen dennoch rasch zurückzahlen.
