Einige Bauherren und Immobilienkäufer entscheiden sich bewusst gegen das klassische Einfamilienhaus und ziehen stattdessen ein Einfamilienhaus mit integrierter Einliegerwohnung vor. Dies wirkt sich auf die Baufinanzierung aus. Im Vergleich zur Finanzierung eines Hauses kann sich der Erhalt einer Finanzierungszusage schwieriger gestalten. Wir erläutern, worauf Banken bei der Kreditentscheidung achten.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Die Einliegerwohnung bezeichnet eine zweite Wohneinheit, die sich in einem Einfamilienhaus befindet. Sie kann zur Eigennutzung oder der Vermietung dienen.
Aus baurechtlicher Sicht sind einige Besonderheiten zu beachten. So darf beispielsweise kein eigenständiger Wohnungszugang aus dem Freien vorhanden sein. Entsprechend kann die Notwendigkeit bestehen, derartige Aspekte bei der Bauplanung zu berücksichtigen. Aus steuerlicher Perspektive wird die Einliegerwohnung separat und damit die Immobilie als Zweifamilienhaus betrachtet.
Gründe für eine Immobilie mit zusätzlicher Wohnung
Jeder Bauherr und Käufer hat seine eigene Motivation, sich für ein Gebäude mit Haupt- und Nebenwohnung zu entscheiden. Im Kern gibt es dafür zwei Hauptgründe:
- Vermietung: Durch das Vermieten der Wohnung fließen Mieteinnahmen, die das Einkommen aufbessern. Langfristig kann sich hieraus ein erheblicher finanzieller Vorteil ergeben.
- Eigennutzung: Die Wohnung kann von weiteren Familienmitgliedern, wie z.B. den eigenen Eltern oder Kindern, genutzt werden. So können alle Beteiligten mitsamt Kostenvorteil und Privatsphäre gemeinsam unter einem Dach leben.
Attraktiv ist die gebotene Flexibilität. So wäre es z.B. für eine Familie möglich, in den Anfangsjahren die Einliegerwohnung zu vermieten und so die Haushaltskasse aufzubessern. Wenn eines der Kinder erwachsen ist, kann sich der Wechsel zur Eigennutzung anbieten.
Besonderheiten bei der Baufinanzierung
Wie einleitend angedeutet, wirkt sich die Einliegerwohnung auf die Baufinanzierung aus. In jedem Fall liegen Baukosten oder Kaufpreis im Vergleich zu einem Einfamilienhaus ohne zweite Wohneinheit höher. Entsprechend ist der Bedarf an Fremdkapital größer.
Im Falle einer geplanten Vermietung ist von Mieteinnahmen auszugehen, mit denen sich zumindest ein Teil der Darlehensrate abdecken lässt. Doch aufgepasst, zur Finanzierungszusage kommt es dadurch nicht unbedingt schneller.
Grund ist die Unsicherheit, die mit den Einnahmen aus der Vermietung einhergeht. Wenn das Einkommen nicht genügt, um die Darlehensrate zu decken und die Mieteinnahmen somit als essentiell gelten, geht der Darlehensnehmer (und somit im Endeffekt auch die Bank) ein erhöhtes finanzielles Risiko ein. Schließlich könnten die Mieteinnahmen jederzeit wegfallen, sodass nicht genügend Mittel zur Verfügung stehen, um das Darlehen weiterhin zu bedienen.
Meist keine vollständige Anrechnung der Mieteinnahmen
Schlussendlich geht jede Bank bei der Überprüfung solcher Vorhaben anders vor. Zumeist werden die Mieteinnahmen zwar angerechnet, jedoch in Verbindung mit einem Abschlag. Wie hoch dieser bemessen ist, hängt von der jeweiligen Bank ab – Abschläge in Höhe von bis zu 50 Prozent sind nicht ungewöhnlich. Die Bonität des Mieters spielt in den meisten Fällen keine Rolle.
Objekte, die teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet werden sollen, sind deshalb aber nicht zwangsläufig schwieriger zu finanzieren. Am Ende kommt es auf die jeweilige Konstellation an. Je weniger die Mieteinnahmen für eine sichere Rückzahlung von Bedeutung sind, desto schneller ist mit einer Zusage der Bank zu rechnen.
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