geld

Der Erwerb eines Eigenheims steht und fällt mir der Kreditentscheidung der Bank. Ob Bauvorhaben oder Kauf: Erst wenn eine Finanzierungszusage vorliegt, kann es wirklich losgehen. Deshalb überrascht es nicht, dass viele Antragsteller nervös sind und auf eine positive Entscheidung hoffen.

Nüchtern betrachtet gibt es nicht viel zu hoffen, denn der Erhalt einer Finanzierungszusage ist keine Lotterie. Die Sachbearbeiter in den Kreditabteilungen entscheiden rational, sie gehen nach einem strengen Regelwerk vor. Jede Finanzierungsanfrage wird im Detail geprüft, um anschließend zu ermitteln, ob eine Baufinanzierung möglich ist.

Zwar gehen die Banken bei der Kreditprüfung unterschiedlich vor, doch im Kern werden dieselben Faktoren berücksichtigt. Die wichtigsten und damit zentralen Faktoren möchten wir nachfolgend erläutern.

Faktor 1: Einkommen

Das Einkommen ist für die Bank am wichtigsten. Jeder potenzielle Kreditnehmer muss über ein monatliches Nettoeinkommen verfügen, welches ihm genug Spielraum lässt, sein Immobiliendarlehen planmäßig zurückzuzahlen.

Das Einkommen muss von der Bank als nachhaltig eingestuft werden. Unterhaltszahlungen werden von den meisten Banken nicht anerkannt, stattdessen stehen Lohn- und Gehaltszahlungen im Fokus. Bei Selbständigen und Gewerbetreibenden ist es schwierig, ein Monatseinkommen festzusetzen. Deshalb sehen sich Banken zumeist den Verlauf der letzten drei Geschäftsjahre an und leiten daraus ein Einkommen ab.

Faktor 2: Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital im Rahmen der Baufinanzierung eingebracht werden kann, desto besser. Schließlich verringert sich dadurch der Bedarf an Fremdkapital. Zwar gibt es Banken, die sogenannte Vollfinanzierungen anbieten, allerdings ist es dennoch von Vorteil, wenn Eigenkapital zur Verfügung steht.

Im Allgemeinen ist das Einkommen zwar höher zu werten, doch sollte jemand über große Ersparnisse verfügen, kann dies insbesondere bei einem geringen Einkommen sehr vorteilhaft sein.

Faktor 3: Immobilie

Selbstverständlich muss auch die Immobilie überzeugen. Sie dient schließlich als Sicherheit für das Darlehen und wird deshalb mit einer Grundschuld abgesichert. Sollte wirklich alles schief gehen, bleibt der Bank im schlimmsten Fall nur noch das Objekt, das sie im Rahmen einer Zwangsversteigerung liquidieren muss. Allerdings ist nur dann mit einem angemessenen Erlös zu rechnen, wenn das Objekt zu überzeugen weiß.

Im Mittelpunkt stehen die typischen Bewertungsfaktoren, wie Lage und Objektzustand. Gerade bei sehr alten Objekten, die sich in einem desolaten Zustand befinden, kann es durchaus sein, dass sich die Bank gegen eine Finanzierung ausspricht. Andererseits könnte eine Finanzierung selbst dann möglich sein – zumindest wenn der Antragsteller ein plausibles Sanierungskonzept vorlegt.

Außerdem wichtig: Keine K.O. Kriterien

Sollten Einkommen, Eigenkapital und Objekt in Ordnung sein, ist die Finanzierung nahezu in trockenen Tüchern. In den meisten Fällen kann nichts mehr passieren – es sei denn, der Antragsteller erfüllt eines oder mehrere K.O. Kriterien. Hierbei handelt es sich um Kriterien, die zur sofortigen Ablehnung der Finanzierungsanfrage führen. Grund ist der, dass sie aus Sicht der Bank eine sichere Finanzierung unmöglich erscheinen lassen.

Zu den größten K.O. Kriterien zählen u.a. ein negativer Schufa Eintrag oder eine laufende Privatinsolvenz / Wohlverhaltensphase. Der negative Schufa-Eintrag deutet an, dass der Antragsteller seinen finanziellen Verbindlichkeiten nicht zuverlässig nachkommt. Bei der Privatinsolvenz ist es wiederum so, dass ein Eigenheimerwerb während der Wohlverhaltensphase voraussichtlich einem Verstoß entspricht und womöglich kein Schuldenerlass stattfindet. Eine Finanzierung ist erst möglich, wenn der Schufa Eintrag gelöscht und/oder die Wohlverhaltenphase erfolgreich abgeschlossen ist.

 

Diese Meldung weiterempfehlen

 Share  Share  Share  Share