Jede Immobilie ist einzigartig. Manchmal sogar so einzigartig, dass sie dem Denkmalschutz untersteht. Ob Haus oder Wohnung, wer solch ein Objekt kaufen möchte, sollte sich dies gut überlegen. Einerseits bringen denkmalgeschützte Immobilien ihre ganz eigenen Reize mit sich, andererseits können nicht unerhebliche Nachteile bestehen. Die wichtigsten Punkte, über die potentielle Immobilienkäufer Bescheid wissen sollten, haben wir nachfolgend erläutert.
Mehrkosten durch den Denkmalschutz
Zunächst sollte sich ein Käufer über eine Sache im Klaren sein: Wie schön die Immobilie auch erscheinen mag, langfristig liegen die Kosten für den Erhalt der Bausubstanz höher als bei anderen Objekten. Grund ist der, dass die technischen Möglichkeiten der Sanierung und Modernisierung eingeschränkt sind. Nicht alle Baustoffe sind zugelassen, wodurch oftmals preiswerte Methoden nicht anwendbar sind. Erschwerend kommt hinzu, nicht frei agieren zu können. Stattdessen muss fast jede Maßnahme zunächst von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden.
Prinzipiell muss all dies gar nicht so schlimm sein, es kommt ganz auf die Absichten hinter dem Erwerb an. Wer z.B. Besserverdiener ist und sich einen Traum erfüllen möchte, kann an einer denkmalgeschützten Immobilie große Freude haben. Wer hingegen mit einem knappen Budget auskommen muss und ein günstiges Objekt findet, das unter Denkmalschutz steht, könnte eine Fehlentscheidung treffen. Nicht grundlos sind einige Objekte dieser Art so preiswert: Die Eigentümer fürchten die hohen Kosten der Modernisierung und möchten sich von den Immobilien einfach nur trennen.
Ein Blick auf die Vorzüge
Abgesehen von der Tatsache, dass eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie besonders individuell ist, gibt es noch einen weiteren Vorzug. Gemeint ist die Tatsache, einen erheblichen Teil der Kosten, die durch den Werterhalt entstehen, steuerlich geltend machen zu können. Dies gilt keineswegs nur für Vermietung denkmalgeschützter Immobilien. Auch bei Eigennutzung ist ein steuerlicher Vorteil gegeben.
Denkmalgeschützte Immobilie finanzieren
Bei der Finanzierung sind Besonderheiten zu berücksichtigen. Da wäre zunächst die Tatsache, dass die Auswahl an Banken etwas eingeschränkt ist. Leider kommt es in der Praxis vor, dass bestimmte unter Denkmalschutz stehende Häuser oder Wohnungen nicht so leicht zu veräußern sind. Dieses Risiko will nicht jede Bank eingehen. Angenommen der Eigentümer kann die Darlehensraten nicht weiter aufwenden, hätte die Bank womöglich einen erhöhten Aufwand bei der Verwertung der Immobilie. Andererseits gibt es einige Regionalbanken und sogar Direktbanken, die denkmalgeschützte Objekte finanzieren.
Außerdem haben Eigentümer, die sich an eine Modernisierung oder gar Sanierung wagen, oft die Möglichkeit zur Einbindung von Fördermitteln. Die KfW Bank bietet ein spezielles Förderprogramm an, das die Bezeichnung „KfW Effizienzhaus Baudenkmal“ trägt. Die Besonderheit an diesem Programm: Es wird nicht nur ein attraktiver Darlehenszins geboten, zugleich lockt ein finanzieller Vorteil bei der Tilgung.
Fazit
Sobald ein Haus als Baudenkmal deklariert ist, hat der Eigentümer mehrere Dinge zu berücksichtigen. Die Kosten von Sanierung und Modernisierung können im Vergleich zu anderen Objekten ein ganzes Stück höher liegen. Zugleich ist die Auswahl an Banken / Finanzierungspartnern ein wenig eingeschränkt. Andererseits ist es wiederum möglich, einen Teil der Ausgaben steuerlich geltend zu machen.
Wer beim Kauf kein Risiko eingehen möchte, sollte sich im Vorfeld absichern. Es ist empfehlenswert, die Immobilie zusammen mit einem erfahrenen oder gar auf Denkmalschutz spezialisierten Architekten zu begehen. Als Experte kann er relativ gut abschätzen, mit welchen Folgekosten zu rechnen ist. Gleichzeitig kann er eine Voranfrage bei den zuständigen Behörden stellen und somit prüfen, ob geplante technische Maßnahmen so umsetzbar sind.
Bei Fragen rund um Finanzierung sowie Einbindung von Fördermitteln stehen wir Ihnen zur Verfügung. Unsere unabhängigen Berater prüfen gerne, welche Möglichkeiten in Ihrem konkreten Fall bestehen. Die Beratung ist selbstverständlich kostenfrei.
