Die Grundschuldabtretung ermöglicht eine neue Finanzierung. Bereits im Grundbuch eingetragene Grundschulden werden auf einen neuen Gläubiger umgeschrieben. Sie kann für eine Erstfinanzierung nötig sein, dient jedoch meist der Umschuldung.
Preiswerte Alternative zur Neueintragung
Sofern keine Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, führt zur Besicherung eines Immobiliendarlehens kein Weg an einer Grundschuldbestellung / Neueintragung vorbei. Sollte bereits eine Grundschuld eingetragen sein, wird diese üblicherweise abgetreten, also auf die neue Bank umgeschrieben.
Theoretisch wäre auch eine Grundschuldlöschung mit anschließender Eintragung eines neuen Grundpfandrechts möglich. Allerdings bedeuten Löschung und Neueintragung für das Grundbuchamt mehr Aufwand, was zu höheren Kosten führt.
Bedeutung für die Anschlussfinanzierung
Selten werden Immobiliendarlehen innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. In den meisten Fällen bedarf es mindestens einer Anschlussfinanzierung. Bleibt der Darlehensnehmer bei seiner Bank, spricht man von einer Prolongation, der Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber wird als Umschuldung bezeichnet.
Die Umschuldung ist im Hinblick auf die Kosten fast immer die bessere Wahl. Grund sind die attraktiven Zinssätze, die im Vergleich zu einer Prolongatoin bestehen. Die hierfür notwendige Umschreibung / Abtretung der Grundschuld ist an Kosten gekoppelt. Entsprechend gilt es zu prüfen, ob und in welcher Höhe eine Ersparnis nach Abzug der Abtretungskosten besteht.
Grundschuldteilabtretung
Eine Grundschuldabtretung muss nicht in voller Höhe erfolgen. Meist entspricht die Grundschuldhöhe der Kreditsumme der Erstfinanzierung. Der Restschuldbetrag, der bei der Umschuldung weiterfinanziert wird, ist meist geringer. Entsprechend kann sich eine Teilabtretung der erstrangigen Grundschuld empfehlen.
Beispiel: Bei der Erstfinanzierung wurden 300.000 Euro aufgenommen. Nach Ablauf der Zinsbindung beträgt der Restschuldbetrag 150.000 Euro. Anstatt einer Grundschuldabtretung in voller Höhe bietet sich eine Grundschuldteilabtretung von 150.000 Euro an.
Für eine Teilabtretung sprechen die Kosten. Die Kosten der Verwaltungsganges hängen nämlich von der Grundschuldhöhe ab. Je niedriger der Betrag, desto weniger fällt die Anpassung des Grundpfandrechts finanziell ins Gewicht.
Voraussetzungen für die Anschlussfinanzierung
Ob vollständige Grundschuldabtretung oder Teilabtretung, in beiden Fällen sind zwei Aspekte von Bedeutung:
- Erstrangige Grundschuld: Das abgetretene Grundpfandrecht muss erstrangig sein, d.h. in Abteilung III des Grundbuchs an erster Stelle stehen. Nur so ist das Darlehen mit Gewissheit besichert.
- Vollstreckbarkeit: Darüber hinaus muss dem neuen Gläubiger / der Bank die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde übermittelt werden. Dies ist ein wichtiger Schritt, um die Auszahlungsvoraussetzungen für das Immobiliendarlehen zu erfüllen.
Grundpfandrechte für die Baufinanzierung
Sie planen eine Immobilienfinanzierung und wissen nicht, ob und wie sich die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte zur Besicherung eignen? Gerne helfen unsere Finanzierungsspezialisten weiter. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
