Niedrige Hypothekenzinsen und eine hohe Nachfrage nach Wohngebäuden haben in den vergangenen Jahren den Immobilienmarkt stark beeinflusst. Ebenso sind deutliche Auswirkungen auf das Feld der Baufinanzierung zu spüren. Im heutigen Beitrag informieren wir über die größten Veränderungen und Trends.
Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf das Jahr 2019 und stammen von einem unserer Kooperationspartner. Das Unternehmen bietet Dienstleistungen für Finanzierungsberater an und zählt zu den größten Anbietern seiner Art am deutschen Markt.
Beleihungen nehmen zu
Die Beleihung drückt das Verhältnis zwischen eingesetztem Eigenkapital und dem gesamten Darlehensbetrag aus. Lange Zeit galten Beleihungen von 60 bis 80 Prozent als üblich, d.h. Bauherren und Käufer setzten bei ihren Finanzierungen rund 20 bis 40 Prozent an Eigenkapital ein.
Allerdings ist dieses Verhältnis stark rückläufig. 2019 finanzierten 18 Prozent der in der Auswertung berücksichtigten Darlehensnehmer über 90 Prozent ihrer Kosten. Der Anteil an Beleihungen von 100 Prozent kommt sogar auf beachtliche 19 Prozent und hat sich damit seit 2017 fast verdoppelt.
Anhaltender Anstieg der Immobilienpreise
Grund für die wachsenden Beleihungen sind die steigenden Immobilienpreise. Kostete ein Einfamilienhaus im Jahr 2017 noch durchschnittlich 294.007 Euro, mussten Käufer im Jahr 2019 schon 334.336 Euro auf den Tisch legen. Dies entspricht einem Anstieg von 14 Prozent. Bei Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Zweifamilienhäusern ist die Entwicklung fast identisch.
Ähnlich sieht es bei Wohnungen aus, die 2017 noch 228.516 Euro im Schnitt kosteten. 2019 betrug der durchschnittliche Kaufpreis 243.635 Euro, was einem Anstieg von 7 Prozent entspricht. Einen Ausreißer bilden Mehrfamilienhäuser, die im Durchschnitt um 1 Prozent günstiger geworden sind.
Zunehmender Fokus auf Annuitätendarlehen
Das mit Abstand am meisten verbreiteten Immobiliendarlehen ist das Annuitätendarlehen. Gemeint sind solche Darlehen, die über eine konstante Darlehensrate verfügen und direkt von Banken, Bausparkassen oder Versicherern vergeben werden.
Im Jahr 2017 betrug der Gesamtanteil dieser Darlehensart am Markt noch 74 Prozent. Bis 2019 ist er auf 82 Prozent gestiegen. Andere Finanzierungsformen sind dagegen rückläufig, wie auch das KfW Darlehen, das im selben Zeitraum von 6 auf 5 Prozent zurückgegangen ist.
Die Mehrheit der Darlehensnehmer entscheidet sich für eine anfängliche Tilgung, die sich auf 2 bis 3 Prozent vom ursprünglichen Darlehensbetrag beläuft. D.h. im Jahr 2017 trafen noch 36 Prozent der Darlehensnehmer diese Wahl. 2019 waren es bereits 41 Prozent. Im Gegenzug ist die bei vielen Banken geltende Mindesttilgung von 1 Prozent stark rückläufig. 2018 betrug ihr Anteil noch 11 Prozent, 2019 hingegen nur 6 Prozent.
Hierfür zeigen sich vor allem die niedrigen Marktzinsen verantwortlich. Wer mit rund einem Prozent effektivem Jahreszins ein Eigenheim finanziert, blickt auf eine verhältnismäßig niedrige Darlehensrate. Hierin kann die Annuität (der Anteil der Tilgung) im Lauf der Zeit kaum ansteigen, was zu einer sehr langen Rückzahlungsdauer führt. Damit das Immobiliendarlehen innerhalb einer akzeptablen Zeit (z.B. bis zum Eintritt in den Ruhestand) zurückgezahlt werden kann, ist eine höhere anfängliche Tilgung notwendig.
Trend zu längeren Zinsbindungen
Bei den Zinsbindungen dominiert der Klassiker, d.h. 10 Jahre Zinsfestschreibung, weiterhin. Im Jahr 2017 betrug der Anteil 44 Prozent. 2019 ist er geringfügig auf 40 Prozent gefallen. Angesichts der sehr niedrigen Marktzinsen ist dies jedoch keine Überraschung. Zunehmend mehr Darlehensnehmer schreiben ihre günstigen Zinsen für längere Zeit fest, insbesondere Zinsbindungen ab 15 und ab 20 Jahren haben einen deutlichen Zuwachs erfahren.
