Was Sie als Bauherr über Bereitstellungszinsen wissen müssen

Rufen Bauherren ihre Darlehenssumme nicht rechtzeitig in voller Höhe ab, fallen Bereitstellungszinsen auf den ausstehenden Darlehensbetrag an. Bei einer längeren Bauzeit kann es sinnvoll sein, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern. Ob sich dies beim Baukredit rechnet, hängt vom Einzelfall ab.

Wie sich die Bauzeit auf die Zinslast auswirkt

Die Finanzierung eines Bauvorhabens ist komplexer als die Darlehensaufnahme beim Haus- oder Wohnungskauf. Oft rufen Bauherren ihren Darlehensbetrag nicht in einer Summe ab, stattdessen erfolgt die Auszahlung in mehreren Etappen nach Baufortschritt.

Je nach Bank sind üblicherweise zwischen vier bis sieben Teilauszahlungen möglich. Die Auszahlung in Darlehensteilen anstatt einer Komplettauszahlung ist eine Sicherheitsmaßnahme der Bank. Sie soll gewährleisten, dass die Zweckbindung bestehen bleibt und das Immobiliendarlehen vollständig in die Immobilie fließt. Bei schlüsselfertigen Fertighäusern kann dies anders sein, sofern sämtliche Kosten auf einmal beglichen werden können.

Der vertraglich vereinbarte Darlehenszins wird nur auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag fällig, also die Summe der bisher ausgezahlten Darlehensteile. Der noch nicht ausgezahlte Betrag bleibt vorerst zinsfrei. Es gilt also: Mit jeder Teilauszahlung des Immobiliendarlehens steigt die Zinslast. Ist das Darlehen vollständig ausgezahlt, fallen die vollen Zinsen an.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Die Darlehensbedingungen geben vor, innerhalb welchen Zeitraums das Immobiliendarlehen vollständig abzurufen ist. Im Regelfall ist dieses Zeitfenster großzügig kalkuliert, doch sollte sich das Bauvorhaben verzögern, ist eine Überschreitung denkbar. Gelingt es nicht, das den Darlehensbetrag innerhalb der Frist vollständig abzurufen, werden Bereitstellungszinsen berechnet.

Das Prinzip der Bereitstellungszinsen ist simpel. Wurde das Darlehen nicht bis zum vereinbarten Stichtag vollständig ausgezahlt, fallen nicht nur Zinsen auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag an, sondern ebenso auf den noch nicht auszahlten Darlehensteil. Die anfallenden Zinsen setzen sich dann aus zwei Teilen zusammen:

1. Reguläre Darlehenszinsen
2. Bereitstellungszinsen

Ob Bereitstellungszinsen anfallen, ist primär eine Frage der Baudauer. Bauverzögerungen sind der Hauptgrund, weshalb sich einige Bauherren diesen Zusatzkosten ausgesetzt sehen.

Inwiefern ist dies für die Baufinanzierung relevant?

Sobald die Bank Bereitstellungszinsen berechnet, verändert sich die Situation für den Darlehensnehmer. Ab diesem Zeitpunkt leistet er Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag, auch wenn der Baukredit noch nicht vollständig ausgezahlt wurde. Die Folge ist eine höhere Darlehensrate / Zinsbelastung, die seinen monatlichen finanziellen Spielraum verringert (was insbesondere dann ärgerlich ist, wenn z.B. noch Mietzahlungen anfallen).

Bereitstellungszinsen werden im Regelfall nicht auf Basis des vertraglich vereinbarten Darlehenszinses berechnet. Üblicherweise gilt ein pauschaler Zinssatz, der nicht per Jahr, sondern per Monat festgesetzt ist.

Wie sollen Bauherren mit Zinsen für die Darlehensbereitstellung umgehen?

Sollte eine längere Baudauer und deshalb die Entstehung von Bereitstellungszinsen absehbar sein, haben Bauherren zwei Optionen:

• Bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern: Viele Banken ermöglichen es, den Zeitraum der bereitstellungszinsfreien Zeit zu verlängern – gegen einen Zinsaufschlag beim regulären Darlehenszins.
• Bereitstellungszinsen zahlen: Die Zinszahlung wird geleistet, bis das Darlehen vollständig ausgezahlt ist und die reguläre Rate inklusive Tilgung anfällt.

In vielen Ratgebern zur Baufinanzierung wird empfohlen, das Anfallen von Bereitstellungszinsen um jeden Preis zu vermeiden. Wir hingegen sind der Meinung, dass niemand voreilig handeln sollte. Es ist zu prüfen, auf welche Höhe sich die Bereitstellungszinsen belaufen und ab wann sie berechnet werden. Die Zinskosten selbst müssen gar nicht so hoch bemessen sein, insbesondere wenn der Großteil des Immobiliendarlehens bereits ausgezahlt wurde.

Schlussendlich ist alles eine Frage der Kalkulation. Es kann sich lohnen, gegen Zinsaufschlag den bereitstellungszinsfreien Zeitraum zu verlängern. Manchmal ist es jedoch günstiger, einfach die zusätzlichen Zinsen für die Darlehensbereitstellung zu zahlen.

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