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Die Finanzierung eines Bauvorhabens ist üblicherweise komplexer als die Darlehensaufnahme für einen Haus- oder Wohnungskauf. Denn meist rufen Bauherren ihren Darlehensbetrag nicht in einer Summe ab, stattdessen erfolgt die Auszahlung nach Baufortschritt und somit in mehreren Etappen. Da sich ein Bau über längere Zeit erstreckt, dauert es häufig mehrere Monate bis das Immobiliendarlehen vollständig ausgezahlt ist.

Banken wissen dies und gestatten die Auszahlung des Darlehens in mehreren Etappen. Es wird von sogenannten Teilauszahlungen gesprochen. Je nach Bank sind üblicherweise zwischen vier bis sieben Teilauszahlungen möglich. Der vertraglich vereinbarte Darlehenszins wird auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag fällig. Anders gesagt: Je mehr Teilauszahlungen des Immobiliendarlehens erfolgen, desto höher die Zinslast. Ist das Darlehen vollständig ausgezahlt, fallen die vollen Zinsen an.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Nun ist es allerdings so, dass die Banken keine endlose Geduld besitzen. Dem Darlehensnehmer wird vorgeschrieben, innerhalb welchen Zeitraums es erforderlich ist, das Darlehen vollständig abzurufen. Im Regelfall ist dieses Zeitfenster großzügig kalkuliert, wodurch es im Regelfall gelingt, die Baufinanzierung bis dahin vollständig in Anspruch zu nehmen.

Aber es kann auch anders kommen. Manchmal verzögert sich das Bauvorhaben, wodurch sich die Inanspruchnahme der Teilauszahlungen zeitlich nach hinten verlagert. Weil die Banken auf die Zinseinnahmen angewiesen sind (die meisten Immobiliendarlehen werden gegenfinanziert), werden dann Bereitstellungszinsen berechnet.

Das Grundprinzip hinter den Bereitstellungszinsen ist simpel. Angenommen das Darlehen wurde bis zum vereinbarten Stichtag nicht vollständig abgerufen – dann werden nicht nur Zinsen auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag fällig, sondern auch auf den noch nicht auszahlten Betrag. Letztere sind die Bereitstellungszinsen. Die Bank lässt sich also die Bereitstellung des Darlehens bezahlen.

Inwiefern ist dies für die Baufinanzierung relevant?

Sollte es tatsächlich soweit kommen und die Bank Bereitstellungszinsen berechnen, verändert sich dies Situation für den Darlehensnehmer. Ab diesem Zeitpunkt leistet er Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag, auch wenn dieser noch nicht vollständig ausgezahlt wurde. Die Folge ist eine höhere Darlehensrate. Im Grunde ist dies der entscheidende Punkt, weil sich dadurch sein monatlicher finanzieller Spielraum verkleinert, was insbesondere dann ärgerlich ist, wenn z.B. noch Mietzahlungen anfallen.

Es ist zu beachten, dass die Bereitstellungszinsen im Regelfall nicht auf Basis des vertraglich vereinbarten Darlehenszinses berechnet werden. Meist gilt ein pauschaler Zinssatz, der teilweise nicht per Jahr, sondern per Monat festgesetzt ist.

Was sollten Bauherren tun?

In vielen Ratgebern zur Baufinanzierung wird die Empfehlung ausgesprochen, das Anfallen von Bereitstellungszinsen um jeden Preis zu vermeiden. Dies ist bei zahlreichen Banken möglich, indem der Zeitraum für die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängert wird – gegen Aufpreis versteht sich.

Wir sind der Meinung, dass niemand voreilig handeln sollte. Konkret ist zu prüfen, auf welche Höhe sich die Bereitstellungszinsen belaufen und ab wann sie berechnet werden. Die Zinskosten müssen nämlich gar nicht so hoch bemessen sein, insbesondere wenn der Großteil des Immobiliendarlehens bereits ausgezahlt wurde.

Schlussendlich ist alles nur eine Frage der Kalkulation. Teilweise kann es sich lohnen, mögliche Bereitstellungszinsen abzusichern oder gar ein Darlehen mit leicht höherem Zinssatz aufzunehmen, sofern dadurch der Zeitraum verlängert wird. Manchmal ist es aber auch günstiger, einfach die zusätzlichen Zinsen für die Darlehensbereitstellung zu zahlen.

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