Die Zinsbindung ist Bestandteil von nahezu jeder Baufinanzierung. Sie beeinflusst die Finanzierung auf vielfache Weise. Deshalb ist es wichtig, sich im Rahmen der Finanzierungsgestaltung auf die passende Zinsfestschreibung festzulegen.
Sie schreibt den Darlehenszins für eine bestimmte Finanzierungsdauer fest. Egal wie sich der Zinsmarkt entwickelt, der Darlehenszins bleibt unverändert. Darlehensnehmer sind für den Zeitraum keinem Zinsrisiko ausgesetzt. Angenommen Sie wählen eine Zinsbindungsdauer von zehn Jahren und die Hypothekenzinsen steigen nach wenigen Jahren drastisch an. Weil der Zinssatz gesichert ist, haben Sie bis zum Ende des Zinsbindungszeitraums nichts zu befürchten.
Auswirkungen der Zinsfestschreibung
- Zinssicherheit: Für die Darlehenslaufzeit ist der Zinssatz fest vereinbart. Änderungen am Zinsmarkt haben auf die Finanzierung keinen Einfluss.
- Planungssicherheit: Darlehensnehmer wissen jederzeit, wie hoch die Darlehensraten dank des festen Zinssatzes ausfallen.
- Darlehenszins: Je länger der Zinsbindungszeitraum, desto höher der Darlehenszins (gilt unter normalen Marktbedingungen).
Zinsen der Baufinanzierung optimal festschreiben
Die große Mehrheit der Darlehensangebote aus dem Feld der Baufinanzierung sieht eine Zinsbindung von zehn Jahren vor – ein weit verbreiteter Standardwert. Doch niemand muss die Zinsen seines Hypothekendarlehens für einen Zeitraum von zehn Jahren festschreiben, andere sind Zeiträume möglich.
Welche Zinsbindung am besten passt, lässt sich pauschal nicht sagen. Es kommt auf den Einzelfall an.
Kurze Zinsbindung: ca. 5 Jahre oder kürzer
Die Wahl einer kurzen Zinsbindung kann verlockend sein, denn je kürzer der Absicherungszeitraum, desto besser steht es im Regelfall um den Zinssatz. In anderen Worten: Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger der Darlehenszins.
Allerdings erhöht sich mit dem kurzen Zeitraum das Zinsrisiko. Sollten die Marktzinsen steigen, wird sich die Anschlussfinanzierung verteuern. In Anbetracht der hohen Darlehensbeträge sowie der meist langen Rückzahlungszeiträume sind die meisten Bauherren und Käufer gut damit beraten, von einem kurzen Zinsbindungszeitraum abzusehen.
Kurze Zinsbindungen sind für diejenigen attraktiv, die nur für kurze Zeit finanzieren möchten, weil sie z.B. umfassend Eigenkapital einbringen und ihr Darlehen im Ernstfall schnell zurückzahlen können. Ebenso sind kurze Zinsbindungen eine beliebte Wahl bei Zwischenfinanzierungen. Die Attraktivität einer kurzen Zinsfestschreibung besteht darin, sich nicht lange an die Bank zu binden und gleichzeitig von attraktiven Hypothekenzinsen zu profitieren.
Standardzinsbindung von 10 Jahren
Es überrascht nicht, dass die Finanzierungsvariante mit 10 Jahren Zinsbindung so häufig empfohlen wird. Sie gewährleistet eine relativ hohe Sicherheit. Immobilienkäufer sind ganze zehn Jahre lang abgesichert und können sich während dieser Zeit um die Rückzahlung kümmern. Allerdings sollte die Tilgung in einem ausreichenden Maße stattfinden.
Ob sich diese Wahl empfiehlt, hängt vom Darlehensbetrag und der Tilgung ab. Wer sein Immobiliendarlehen rasch abträgt, hat am Ende der Zinsbindungsdauer nicht viel zu befürchten. Findet hingegen ein langsamer Darlehensabtrag statt, ist es womöglich besser, eine zusätzliche Absicherung mittels Bausparvertrag vorzunehmen oder alternativ eine längere Zinsbindung zu wählen.
Lange Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr
Sicherheitsorientiere und alle Darlehensnehmer, die mit einer niedrigen Tilgung starten und nach zehn Jahren mit einer hohen Restschuld rechnen müssen, wählen besser eine langfristige Zinsbindung. Viele Banken räumen Bauherren und Immobilienkäufern die Möglichkeit ein, Hypothekenzinsen für einen Zeitraum von 15, 20 oder gar 30 Jahren festzuschreiben.
Bei solch langen Finanzierungszeiträumen kann ein Volltilgerdarlehen interessant sein. Es ist so konzipiert, dass der Darlehensbetrag bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Viele Banken begrüßen es, wenn Kunden ambitioniert tilgen möchten und gewähren daher bei Volltilgerdarlehen ofmtals einen Zinsvorteil.
Angst vor einer langen Bindung an die Bank?
Es gibt angehende Darlehensnehmer, die wegen der gebotenen der Sicherheit zur langen Zinsbindung tendieren. Doch manchmal bestehen Zweifel, weil die Marktzinsen mit den Jahren fallen könnten – dann wäre lange die Zinsfestschreibung nachteilig.
Erfreulicherweise lässt sich das Risiko zwischenzeitlich sinkender Hypothekenzinsen begrenzen. Denn selbst wenn eine Zinsbindung von 30 Jahren vereinbart wird, ist ein früherer Darlehensausstieg möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt Verbrauchern ein Sonderkündigungsrecht ein, was einen vorzeitigen Ausstieg (frühestens 10 Jahre nach Finanzierungsbeginn) aus der Baufinanzierung ermöglicht.
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