Was die Planung betrifft, so fällt auf, dass das festgesetzte Budget normalerweise vollständig ausgeschöpft wird. Dies ist auch vollkommen in Ordnung, schließlich werden Budgetgrenzen aus diesem Grund gesetzt. Allerdings gilt es einen Punkt zu berücksichtigen: Ein Bau wird fast immer teurer als ursprünglich angenommen wurde. Die meisten Bauherren können ein Lied davon singen. Nur selten gelingt es, die Kosten einzuhalten – stattdessen laufen mit der Zeit Kosten auf, die nicht eingeplant gewesen sind.

Die zusätzlichen Kosten können auf verschiedene Untersachen zurückzuführen sein. Nicht selten sind Fehler die Ursache: Architekt oder Bauunternehmen haben sich verkalkuliert, weil Baustoffe teurer wurden oder man muss auf andere Baumaterialien ausweichen, weil das eingeplante Material nicht verfügbar ist. Zum anderen stellen viele Bauherren während des Baus fest, dass es sich doch lohnt, bestimmte Upgrades in Kauf zu nehmen. So wird plötzlich doch eine Fußbodenheizung installiert, weil ein nachträglicher Einbau viel teurer wäre.

Über die Zusatzkosten machen sich die Häuslebauer meist keine Gedanken. Oft liegt dies auch am Vertrauen in die Bank: Eine Nachfinanzierung wird schon irgendwie möglich sein, sagen sich viele Bauherren. Allerdings sollte man nicht so leichtfertig handeln: Eine zusätzliche Kapitalaufnahme kann teurer werden und ggf. sogar zur Überschuldung führen. Eine solche Kostenfalle muss nicht sein, schließlich will man in seinem Leben nicht nur für die Abzahlung des Hauses arbeiten.

Viele Banken raten zum Abschluss von Restschuldversicherungen. Das Prinzip ist einfach: Sollte der Darlehensnehmer versterben, stehen die Hinterbliebenen nicht mit leeren Händen da und müssen um die Immobilie fürchten. Stattdessen wird der Restschuldbetrag von der Versicherung abgelöst und die Immobilie bleibt im Eigentum der Familie.

Allerdings gelten derartige Versicherungen als relativ kostspielig. Im Allgemeinen kann daher gesagt werden, dass es sich meistens nicht lohnt, diesen Weg zu gehen. Auf andere Art und Weise kann ein ähnlicher und meist deutlich günstigerer Versicherungsschutz erlangt werden. Dies ist beispielsweise möglich, indem man sich für den Abschluss einer Risikolebensversicherung entscheidet.

Der Unterschied einer Risikolebensversicherung gegenüber einer konventionellen Lebensversicherung besteht darin, dass die monatliche finanzielle Belastung deutlich geringer ausfällt. Zwar sieht die Versicherung am Ende der Laufzeit keine Erstattung der geleisteten Zahlungen vor, aber dafür muss auch nur ein Bruchteil des Beitrags eingezahlt werden. Alles in allem kann ein umfassender und günstiger Versicherungsschutz erlangt werden.

Verständlicherweise muss die Versicherung exakt abgestimmt sein. Besonders wichtig ist folgender Punkt: Die Versicherungssumme sollte den Restschuldbetrag zuzüglich Vorfälligkeitsentschädigung abdecken, damit eine absolute Kostensicherheit gegeben ist. Die Laufzeiten von Finanzierung und Versicherung müssen übrigens nicht übereinstimmen. Bei hoher Darlehenstilgung lohnt es sich meist, alle paar Jahre eine neue Risikolebensversicherung über einen niedrigeren Restschuldbetrag abzuschließen.
 

Doch nicht nur angehende Wohneigentümer können von den niedrigen Zinssätzen profitieren. Wer vor Jahren eine wesentlich teurere Baufinanzierung abgeschlossen hat, braucht sich nicht zu ärgern. Schließlich besteht in zahlreichen Fällen die Möglichkeit, sich die derzeit so günstigen Zinssätze für die eigene Finanzierung bzw. für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung zu sichern.

Sollte ein bestehendes Immobiliendarlehen innerhalb der nächsten sechs Monate auslaufen und neu finanziert werden müssen, so ist eine unmittelbare Reservierung der aktuell günstigen Darlehenskonditionen möglich. Hierzu werden übliche Immobiliendarlehen abgeschlossen, mit denen die Ablösung alter Finanzierungen vorgenommen wird.

Zinsbindungen, die noch bis zu vier Jahre bestehen, stellen ebenfalls kein Hindernis dar. Sogenannte Forward-Darlehen erlauben es, sich Darlehenskonditionen bis zu vier Jahre vor dem eigentlichen Zeitpunkt der Darlehensumschuldung zu sichern. Dementsprechend bietet sich einem großen Teil aller Wohneigentümer, die derzeit ein Immobiliendarlehen zurückzahlen, die große Chance, sich günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

Ob es sinnvoll ist, noch länger abzuwarten, muss jeder für sich selbst entscheiden. Fakt ist, dass sich die Hypothekenzinsen auf einem Tiefstand befinden – viel günstiger können sie im Grunde nicht mehr werden. Der Großteil der Finanzierungsexperten geht davon aus, dass die Zinssätze auf lange Sicht eher steigen werden.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu unterschätzen: Bei einem hohen Kaufpreis kann sie sich auf einen beachtenswerten Betrag belaufen, der nicht kurzerhand mit der Portokasse bedient werden kann. Umso wichtiger ist es daher, diese Kosten im Vorfeld genau zu ermitteln und anschließend im Rahmen der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs zu berücksichtigen.

Was viele Käufer nicht wissen, ist die Tatsache, die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen zu können. Dies trifft besonders für den Kauf von Bestandsobjekten zu, die bereits über eine Gebäudeeinrichtung verfügen. Einige Bestandteile der Einrichtung dürfen vom Kaufpreis nämlich herausgerechnet werden, wodurch sich die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verringert. Eines der besten Beispiele sind Einbauküchen: Sie sind zumeist kein fester Bestandteil der Immobilie, weshalb sie auch als Inventar angesetzt werden können. Je nach Küche bzw. Größe und Zustand ist es möglich, einen nennenswerten Abzug vorzunehmen und somit die Bemessungsgrundlage spürbar zu verringern. Mit diesem vergleichsweise simplen und vollkommen legalen Trick ist es möglich, schnell ein paar hundert Euro an Grunderwerbsteuer zu sparen.

Im Vorfeld muss der Inventarwert, der vom Kaufpreis abgezogen werden kann, natürlich exakt ermittelt werden. Anschließend gilt es eine Berücksichtigung im Kaufvertrag vorzunehmen, in welchem genau aufgeschlüsselt wird, wie sich der Kaufpreis (Immobilie zzgl. Inventar) zusammensetzt.

Nun ist es so, dass man derzeit in mehreren Finanzblogs auf Ratschläge trifft, die dabei helfen sollen, die Finanzierungskosten zu verringern und so im Gegenzug den persönlichen finanziellen Spielraum zu erhöhen. So wird beispielsweise gerne dazu geraten, eine niedrige Tilgung (häufig wird ein anfänglicher Tilgungssatz von einem Prozent empfohlen) und eine kurze Zinsbindung zu wählen. Was die Wirkung betrifft, so gehen diese Tipps auf: Niedrige Tilgung und kurze Zinsbindung führen zu einer äußerst geringen finanziellen Belastung.

Allerdings sind die meisten Interessenten besser damit beraten, derartige Ratschläge vollständig zu ignorieren. Wer auf eine niedrige Tilgung setzt, muss sehr lange zahlen, um eines Tages schuldenfrei zu sein – beim aktuellen Zinsniveau kann die Rückzahlungsdauer mehr als 40 Jahre betragen.

Die wirkliche Gefahr geht jedoch von der niedrigen Zinsbindung aus. Zwar mag sie einen Zinsvorteil mit sich bringen, doch letztlich stellt sie eine große Gefahr dar. Denn günstiger werden die Hypothekenzinsen mit hohe Wahrscheinlichkeit nicht mehr. Mittel- und langfristig ist mit höheren Zinssätzen zu rechnen. Wenn nach Ablauf der Zinsbindung eine Umschuldung ansteht, kann diese zur ernsthaften Herausforderung werden. Sollten die Hypothekenzinsen gestiegen sein, reicht das Einkommen womöglich nicht mehr aus, um die Finanzierung weiterhin zu tragen – die Folge wäre ein Verlust des Eigenheims und des gesamten Kapitals, das man bisher investiert hatte.

Ein Zinsvergleich ist auf jeden Fall erstrebenswert. Nur wenn mehrere Finanzierungsangebote eingeholt und miteinander verglichen werden, lässt sich anschließend mit Gewissheit sagen, wo bzw. bei welchem Darlehensgeber tatsächlich eine günstige Baufinanzierung abgeschlossen werden kann.

Allerdings sollte beim Vergleichen von Darlehensangeboten nicht nur auf die Zinssätze geachtet werden. In vielen Ratgebern wird auf den effektiven Jahreszins hingewiesen, der einen leichten Darlehensvergleich ermöglichen soll. Dieser darf zwar nicht fehlen, jedoch ist es immer gut, auch noch auf weitere Punkte zu achten – ganz besonders auf die Restschuld.

Es kann durchaus vorkommen, dass Zusatzkosten oder Gebühren entstehen, die im effektiven Jahreszins nicht berücksichtigt sind. Ein kurzer Blick auf einen Tilgungsplan bzw. auf die Restschuld kann diese Kosten entlarven. Folglich ist es immer gut, Tilgungspläne anzufordern, um somit über ein zusätzliches Vergleichsmittel zu verfügen.

Zu dieser Art von Vergleich noch ein wichtiger Tipp: Bei der Ermittlung der Restschuld gehen Darlehensgeber teilweise verschieden vor. Einige Banken berücksichtigen die Tatsache, dass die Darlehensauszahlung meist nie direkt nach Vertragsabschluss erfolgt, andere Banken hingegen nicht. Somit können ggf. ein paar Ratenzahlungen in der Kalkulation zu viel angesetzt werden, was zu unterschiedlichen Ergebnissen führt.

Verständlicherweise kommt diese Entwicklung nicht von Ungefähr. Zunehmend mehr Finanzierungsvermittler preisen derartige Finanzierungslösungen an. Zudem ist es leichter geworden, an Produktinformationen zu gelangen – ein Umstand, der vor allem auf das Internet zurückzuführen ist.

Für die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen sprechen niedrigere Zinssätze (besonders in der Schweiz) sowie die Möglichkeit, von einem starken Euro zu profitieren. In den vergangenen Jahren war diese Kombination äußerst ertragsreich: Etliche Darlehensnehmer haben aufgrund des starken Euros sogar Gewinne mit ihren Finanzierungen erzielt. Doch innerhalb weniger Monate (in den letzten 7 Monaten hat der Euro um rund 0,3 Franken abgewertet) wurde der langjährige Gewinnanstieg vernichtet und etliche Darlehensnehmer sehen sich dazu gezwungen, Sonderzahlungen zum Ausgleich des Währungsverlustes leisten zu müssen. Einige Banken bestehen auf die Leistung solcher Zahlungen, um ihr eigenes Risiko abzusichern. Doch so manchem Darlehensnehmer fällt es schwer, urplötzlich mehrere tausend Euro aufbringen zu müssen – um dann bei einem Restschuldbetrag (umgerechnet in Euro) zu stehen, welcher dem ursprünglichen Darlehensbetrag entspricht.

Alles in allem kann gesagt werden, dass Fremdwährungsdarlehen für die Baufinanzierung nur bedingt geeignet sind. Bei derart hohen Darlehensbeträgen sind die meisten Privatpersonen besser damit beraten, sich Darlehen zu entscheiden, die auf Euro lauten. Die hohe Sicherheit dieser Finanzierungen spricht eindeutig dafür.

Allerdings sollte die Zinsbindung auch nicht zu lange bemessen sein. Der Baugeldvermittler Hypothekendiscount teile kürzlich mit, Darlehen mit einer Zinsbindung von bis zu 40 Jahren anbieten bzw. vermitteln zu können. Ein solch lange Zinsbindung gilt jedoch als fraglich: Wer 40 Jahre lang ein Darlehen zurückzahlt, nimmt zwangsläufig eine hohe Zinslast in Kauf – zumal man schon konsequent an einer anfänglichen Tilgung von lediglich einem Prozent festhalten muss, um einen solch langen Rückzahlungszeitraum überhaupt zu erreichen.

Selbst niedrige Zinsen sollten nicht unbedingt 40 Jahre lang geleistet werden. Wer die anfängliche Tilgung mit 1,5 Prozent festsetzt, kann die Dauer der Rückzahlung signifikant verkürzen. Zumal man sehr jung sein müsste, um ein Darlehen mit einer solch langen Zinsbindung abschließen zu können – schließlich möchten die meisten Leute den Tag erleben, an dem sie schuldenfrei im Eigenheim wohnen. Zwar mag die niedrige Monatsrate verlockend sein, doch eine etwas höhere Tilgung macht zweifelsfrei Sinn.

Der Hintergedanke ist simpel: Anstatt dass sich Interessenten aktiv auf die Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung begeben und eine Menge Zeit aufwenden, wird der Spieß einfach umgedreht. Banken und Finanzierungsvermittler unterbreiten ihre Finanzierungsangebote, aus denen die Interessenten auswählen können. Um die Interessenten zu schützen, sind die Angebote anonym gehalten: Potentielle Darlehensgeber sehen lediglich die Rahmendaten zur gesuchten Finanzierung, für welche sie Angebote stellen und einreichen können. Die Interessenten entscheiden später selbst, mit wem sie sich in Verbindung setzen möchten.

Grundsätzlich wirkt diese Form der Finanzierungssuche äußerst attraktiv: Ein vergleichsweise geringer Aufwand erlaubt es, auf eine große Zahl an Darlehensangeboten zu stoßen. Allerdings birgt das Modell auch gewisse Risiken. Im Endeffekt können die Darlehensanbieter mit vergleichsweise vielen Angeboten zum Kunden vorpreschen. Womöglich könnte mit Finanzierungsangeboten gelockt werden, die an bestimmte Bedingungen, wie beispielsweise den zusätzlichen Abschluss von Immobilienversicherungen, gekoppelt sind. Derartige Finanzierung sind auf den zweiten Blick meist erheblich teurer – und womöglich werden die „seriösen“ Anbieter, die ausschließliche Finanzierungen anbieten, wegen der nicht ganz so guten Zinssätze schneller in den Hintergrund gedrängt.

Noch bleibt es abzuwarten, wie dieses Angebot ankommt und welchen Nutzen es den Interessenten bietet. Es kann sich durchaus lohnen, als Interessent eine Anfrage einzustellen – zusätzlich bzw. eigenständig weitere Banken und Vermittler zu kontaktieren, bleibt aber dennoch empfehlenswert.

Wer bereits über Immobiliendarlehen verfügt bzw. dieses vor einigen Jahren aufgenommen hat, wird sich für die aktuelle Zinsentwicklung vermutlich weniger interessieren bzw. sich für die derzeit so günstigen Hypothekenzinsen nicht ganz so sehr begeistern können. So mancher Darlehensnehmer wird sich ggf. sogar ärgern, weil er seine Immobilienfinanzierung zu wesentlich höheren Kosten abgeschlossen hat.

Allerdings können auch Darlehensnehmer, deren Finanzierungen schon vor längerer Zeit abgeschlossen wurden, vom aktuellen Zinstief profitieren. Das Stichwort in diesem Zusammenhang lautet Anschlussfinanzierung: Nur wenigen Darlehensnehmern gelingt es, ihre Immobiliendarlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig zu tilgen. Fast immer sind ein oder zwei Anschlussfinanzierungen erforderlich, um Immobiliendarlehen vollständig zurückzahlen.

Irrtümlicherweise gehen viele Darlehensnehmer aus, dass sie die Konditionen – und somit auch den Zinssatz – für ihre spätere Anschlussfinanzierung erst kurz vor dem Auslaufen des bestehenden Darlehens mit der Bank vereinbaren können. Dies ist allerdings nicht wahr: So genannte Forwarddarlehen erlauben es, die Darlehenskonditionen bis zu vier Jahre vor dem Zeitpunkt der Umschuldung zu sichern.

Darlehensnehmer, die innerhalb der kommenden vier Jahre eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen, sollten sich näher mit diesem Thema beschäftigen – nicht selten bietet sich die Chance, von den aktuell sehr niedrigen Hypothekenzinsen zu profitieren. Zwar können Forwarddarlehen an gewisse Zinsaufschläge gekoppelt sein (wegen der längeren Wartezeit bis zur Auszahlung), aber dennoch sind die Zinssätze meist sehr attraktiv.