Nachdem der Vertrag über die Baufinanzierung unterschrieben ist, wiegen sich viele Darlehensnehmer in Sicherheit. Doch ein unterschriebener Darlehensvertrag bedeutet nicht automatisch, dass der vereinbarte Betrag jederzeit zur Verfügung steht. Vor der ersten Auszahlung sind einige formale und inhaltliche Voraussetzungen zu erfüllen. Wer sich damit frühzeitig beschäftigt, vermeidet Verzögerungen und unnötige Kosten.
Sicherheit der Vertragsunterschrift
Keine Sorge: Der unterschriebene Darlehensvertrag ist für beide Seiten verbindlich. Zentrale Konditionen wie Zinssatz, Sollzinsbindung und bereitstellungszinsfreie Zeit sind verbindlich geregelt. Solange die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, kann der Darlehensnehmer grundsätzlich davon ausgehen, dass die Auszahlung wie geplant erfolgt.
Allerdings ist es nicht möglich, den Darlehensbetrag nach Belieben abzurufen. Die Bank prüft vor jeder Auszahlung, ob alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Diese Auszahlungsvoraussetzungen unterscheiden sich je nach Darlehensart, beispielsweise Kauf, Neubau oder Anschlussfinanzierung, und müssen vom Darlehensnehmer aktiv erfüllt werden.
Auszahlungsvoraussetzungen bei der Baufinanzierung
Die Auszahlungsvoraussetzungen umfassen mehrere Unterlagen, die der Bank zur Verfügung gestellt werden müssen. Diese Nachweise dienen der rechtlichen und wirtschaftlichen Absicherung des Darlehensgebers. Entscheidend ist, dass das finanzierte Objekt und die Rahmenbedingungen dem entsprechen, was der Finanzierung zugrunde liegt.
Typische Unterlagen, die zur Auszahlung erforderlich sind:
- Kaufvertrag über die Immobilie (beglaubigte Abschrift)
- Original der Grundschuldbestellungsurkunde nach Einreichung beim Grundbuchamt
- Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars
- Bei Neubau oder Sanierung: Nachweis des Baufortschritts, zum Beispiel durch Architektenbestätigung oder Bauleiterprotokoll
- Einkommensnachweis (aktuelle Gehaltsabrechnungen, gegebenenfalls auch Kontoauszüge oder Steuerbescheide)
- Versicherungsnachweis der Wohngebäudeversicherung bei Neubauten
- Nachweis über Eigenkapitaleinsatz, wenn dieser Teil der Finanzierung ist
Tipp: Die Bank zahlt in der Regel nur gegen Vorlage der entsprechenden Rechnungen oder Nachweise aus. Beim Neubau erfolgt die Auszahlung häufig in Teilbeträgen nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Rechtzeitig an Erfüllung der Voraussetzungen denken
Es spielt keine Rolle, ob die Baufinanzierung über eine Regionalbank oder eine Direktbank abgeschlossen wurde. Die Auszahlungsvoraussetzungen gelten in jedem Fall. Nach Vertragsabschluss erhalten Darlehensnehmer eine Übersicht über die einzureichenden Unterlagen.
Leider unterschätzen viele Kreditnehmer diesen Schritt. Fehlen wichtige Dokumente oder werden sie zu spät eingereicht, verzögert sich die Auszahlung. Das kann zu Zahlungsausfällen, Baustopps oder unnötigen Zusatzkosten wie Bereitstellungszinsen oder Mahngebühren führen. Bei Bauträgern kann eine verspätete Zahlung außerdem dazu führen, dass Besitz, Nutzen und Lasten nicht wie geplant übergehen.
Im Zweifelsfall bei der Bank nachfragen
Um Unsicherheiten zu vermeiden, sollten Darlehensnehmer frühzeitig mit ihrer Bank oder ihrem Finanzierungspartner klären, welche Unterlagen konkret erforderlich sind und in welchem Format diese eingereicht werden müssen. Im Idealfall lässt man sich schriftlich bestätigen, dass alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. So ist sichergestellt, dass das Darlehen im Bedarfsfall ohne Verzögerung abrufbar ist.
Bei komplexeren Vorhaben, zum Beispiel beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit anschließender Sanierung oder beim Bau mit mehreren Gewerken, empfiehlt sich ein strukturierter Zeitplan zur Unterlageneinreichung.
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Fragen & Antworten zum Thema
Woher weiß ich, ob meine Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind?
In den Unterlagen des Darlehensgebers ist aufgeführt, welche konkreten Voraussetzungen zu erfüllen sind. Viele Banken legen sogar Checklisten bei. Im Zweifelsfall treten Sie am besten direkt mit Ihrem Ansprechpartner bei der Bank in Verbindung. Er kann die Unteralgen einsehen und mitteilen, ob ggf. noch Aufgaben Ihrerseits zu erledigen sind.
Zahlt die Bank den Baukredit automatisch aus?
Die Bank kann den Immobilienkredit nur auszahlen, wenn Empfänger und Konto bekannt sind. Deshalb liegt den Unterlagen im Regelfall ein Auszahlungsauftrag bei. Dort tragen Sie die für die Überweisung notwendigen Daten ein und weisen die Bank zur Kreditauszahlung an. Vereinzelt gibt es Banken, bei denen Sie die Auszahlung sogar online anweisen können.
