Sie möchten vor Ablauf der Zinsbindung aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen? Wir erklären Ihnen, wie Sie über die Vertragsbedingungen oder das Sonderkündigungsrecht Ihr Darlehen vorzeitig ablösen oder kündigen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen.
Gründe, einen Kredit vorzeitig zu kündigen
- Entwicklung des Zinsmarktes: Durch die Vereinbarung einer langen Zinsbindung können niedrige Hypothekenzinsen langfristig gesichert werden. Bei sinkenden Zinsen erweist sich eine lange Zinsbindung gegenüber einer mittelfristigen Zinsbindung jedoch als nachteilig.
- Unzufriedenheit mit dem Darlehensgeber: Bei Streitigkeiten mit der Bank kann der Wunsch entstehen, die Baufinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut fortzusetzen..
- Unerwarteter Geldsegen: Erbschaften oder Lottogewinne können finanzielle Unabhängigkeit bedeuten und den Wunsch wecken, möglichst bald schuldenfrei zu leben.
Stolpersteine beim vorzeitigen Kreditausstieg
Aus der Baufinanzierung früher aussteigen zu wollen, bleibt womöglich ein Wunsch. Es gibt Stolpersteine, die ihn erschweren.
- Vertragliche Vereinbarung: Je nach Darlehensart und Bestimmungen des Darlehensvertrags können Darlehensnehmer nicht jederzeit aus der Finanzierung aussteigen. An eine vertraglich vereinbarte Zinsbindung müssen sich Darlehensnehmer und Darlehensgeber halten.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn die Bank einem vorzeitigen Kreditausstieg zustimmt, droht ihr ein Zinsschaden. Sollte dies der Fall sein, kann sie auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bestehen.
Ohne Zusatzkosten aus der Baufinanzierung aussteigen
Lösung 1: Auf Basis der Vertragsbedingungen vorzeitig kündigen
Es gibt Baufinanzierer, die ihren Kunden einen vorzeitigen Ausstieg aus der Finanzierung vertraglich ermöglichen. Dies kann u.a. durch die Vereinbarung von Härtefällen (z.B. berufsbedingter Umzug oder Scheidung) geregelt werden. Die Zahl der Banken, die Darlehensverträge mit solchen Klauseln anbieten, ist jedoch überschaubar.
Wenn auch Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig ablösen möchten, empfiehlt sich als erster Schritt eine Überprüfung des Darlehensvertrages. Mit etwas Glück ist der vorzeitige Ausstieg aus dem Immobiliendarlehen ohne zusätzliche Kosten möglich.
Lösung 2: Baufinanzierung via Sonderkündigungsrecht vorzeitig ablösen
Einen weiteren Lösungsansatz hält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 489 bereit:
„Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, […] in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten […]“
Banken sind damit gesetzlich dazu verpflichtet, Verbrauchern den Ausstieg aus Kreditfinanzierungen (gilt für jede Art von Kredit, also nicht nur für Baufinanzierungen) nach 10 Jahren zu ermöglichen. Voraussetzung ist die Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr.
Vereinfacht ausgedrückt: Nach 10 Jahren muss die Bank Sie aus Ihrem Darlehensvertrag lassen, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Der Ausstieg muss nicht gleich nach 10 Jahren erfolgen. Angenommen Ihr Darlehensvertrag sieht eine Zinsbindungsfrist von 20 Jahren vor und die Finanzierung läuft bereits seit 14 Jahren, so können Sie bereits in einem halben Jahr aussteigen. Sie müssen lediglich kündigen und die Frist abwarten.
Details zum Sonderkündigungsrecht bei Immobiliendarlehen
- Bezug auf Einzeldarlehen: Eine Immobilienfinanzierung kann sich aus mehrere Darlehen (z.B. Bauspar- und Förderdarlehen) zusammensetzen. Jedes Darlehen ist separat zu kündigen.
- Zeitpunkt des Ausstiegs: Der Ausstieg via Sonderkündigung kann nicht nur nach exakt 10 Jahren erfolgen. Eine spätere Kündigung ist ebenso möglich.
- Kündigungsfrist: Die Frist zur Sonderkündigung beträgt 6 Monate. Angenommen Ihr Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt vorzeitig auslaufen, so sollten Sie spätestens nach 9 Jahren und 6 Monaten gekündigt haben.
- Wichtige Zeitpunkte: Beim ersten Darlehen der Baufinanzierung beginnt die 10-jährige Frist für das Sonderkündigungsrecht mit der vollständigen Auszahlung. Bei Folgedarlehen bzw. der Anschlussfinanzierung gilt das Datum des Vertragsschlusses.
Aufgepasst bei notwendiger Anschlussfinanzierung
Wenn Sie von Ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wird die Bank darüber vermutlich nicht erfreut sein. Es drohen zusätzlicher Aufwand und damit zusätzliche Kosten. Es besteht daher die Gefahr, dass das betreffende Kreditinstitut keine weitere Baufinanzierung mit Ihnen abschließt.
Angenommen Sie möchten Ihre laufende Finanzierung wegen eines Geldsegens vorzeitig kündigen, so ist dieser Punkt ggf. von nicht so großer Bedeutung. Für den Fall, dass Sie aufgrund der Zinsentwicklung kündigen und eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie jedoch einen neuen Finanzierungspartner zur Hand haben. Es sollte daher rechtzeitig geprüft werden, ob und zu welchen Konditionen andere Darlehensgeber zur Verfügung stehen.
