Beleihung und Beleihungsauslauf für Ihre Baufinanzierung optimieren

Beleihung und Beleihungsauslauf sind Begriffe, die angehende Darlehensnehmer gelegentlich verunsichern. Erfreulicherweise ist das eigentliche Prinzip simpel. Wir erläutern, was die Beleihung bedeutet und wie sie sich auf die Konditionen der Baufinanzierung auswirkt.

Beleihung und Beleihungsauslauf für Ihre Baufinanzierung optimieren

Beleihung: Kein Hypothekendarlehen ohne Sicherheit

Bei einer Baufinanzierung geht es um viel Geld. Banken sichern ihr Risiko ab, indem sie Darlehen nur gegen Sicherheiten vergeben. Als Sicherheit dient im Regelfall die Immobilie, die finanziert wird. Zu diesem Zweck wird im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Man sagt auch, dass die Immobilie beliehen wird.

Für eine Finanzierungszusage ist u.a. entscheidend, dass das Beleihungsobjekt einen ausreichenden Gegenwert bietet. Im Falle eines Immobilienverkaufs (notfalls per Zwangsversteigerung) sollte das Objekt einen Erlös erzielen, der mindestens dem Darlehen entspricht.

Beleihungsauslauf: Risiko der Finanzierung

Der Beleihungsauslauf (auch Beleihungsverhältnis) drückt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Objektwert aus. Er wird in Prozent angegeben. Angenommen Darlehensbetrag und Objektwert sind gleich hoch, so beträgt der Beleihungsauslauf 100 Prozent.

Der Wert spiegelt zugleich das Risiko der Bank wieder. Je höher der Beleihungsauslauf, desto riskanter ist die Baufinanzierung aus Sicht der Bank. Deshalb beeinflusst er sowohl die Machbarkeit als auch den Zinssatz der Finanzierung.

Beleihungsgrenzen: Einfluss auf die Darlehenskonditionen

Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent (oder niedriger) bedeutet aus Bankensicht ein geringes Kreditrisiko. Ab ungefähr dieser Grenze ist mit dem besten Darlehenszins zu rechnen. Soll hingegen der gesamte Preis der Immobilie finanziert werden (Vollfinanzierung), liegt der Beleihungslauf bei 100 Prozent, sodass meist der höchste Zinssatz gefordert wird.

Allerdings beeinflusst die Beleihung den Darlehenszins nicht linear. Ein verringerter Darlehensbetrag führt nicht automatisch zum niedrigeren Zinssatz. Die Mehrheit der Banken arbeitet mit so genannten Beleihungsgrenzen. Erst das Überschreiten oder Unterschreiben einer Beleihungsgrenze beeinflusst den Darlehenszins.

Beispiele für Beleihungsgrenzen und deren Bedeutung für den Zinssatz (je nach Bank können andere Grenzen gelten).

  • 60 Prozent oder weniger: Top-Konditionen
  • 61 – 80 Prozent: Standardkonditionen
  • 81 Prozent oder höher: Darlehenszins mit Risikoaufschlag, ggf. Machbarkeit gefährdet

In der Praxis kommt es vor, dass sich angehende Darlehensnehmer nahe dieser Grenzen bewegen. Deshalb ist es empfehlenswert, sich explizit danach zu erkundigen. Womöglich empfiehlt es sich, den Eigenkapitaleinsatz um einige Euro zu erhöhen, um eine Beleihungsgrenze zu durchbrechen und in den Genuss eines besseren Zinssatzes zu kommen.

Sicherheitsabschlag bei der Berechnung

Bisher haben wir die Berechnung des Beleihungsauslaufs vereinfacht dargestellt. Nur selten setzen Banken den Darlehensbetrag direkt ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten (Baukosten oder Kaufpreis). Üblicherweise wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, der sich je nach Bank auf ca. 5 bis 10 Prozent beläuft.

Beispiel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs

Rahmendaten
Kaufpreis der Immobilie: 500.000 Euro
Eigenkapital: 200.000 Euro
Sicherheitsabschlag: 10 Prozent

Berechnung
Notwendiger Darlehensbetrag: 500.000 Euro – 200.000 Euro = 300.000 Euro
Objektwert: 500.000 Euro – 10 Prozent = 450.000 Euro
Beleihungsauslauf: 300.000 Euro / 450.000 Euro = 66,66 Prozent

Stolpersteine bei der Beleihung

Mit der Beleihung gehen mehr Stolpersteine einher, als die meisten Bauherren und Immobilienkäufer vermuten. Gleich aus mehreren Gründen kann sich das Beleihungsverhältnis verschlechtern, wodurch ein höherer Zinssatz droht oder sogar die Machbarkeit der Finanzierung gefährdet wird.

  • Nebenkosten: Jegliches Immobilienvorhaben ist an Nebenkosten (z.B. Erwerbsnebenkosten) gekoppelt. Sie steigern nicht den Objektwert, erhöhen aber den Finanzierungsbedarf.
  • Sicherheitsabschlag: Wie bereits aufgeführt, setzen viele Banken den Objektwert fest, indem sie auf die Anschaffungskosten einen Sicherheitsabschlag vornehmen.
  • Verringerter Objektwert: Weitere Faktoren können den Objektwert verringern. Ein Beispiel ist der Trick zur Senkung der Grunderwerbsteuer, indem Teile der Gebäudeeinrichtung (typischerweise die Küche) nicht zur Immobilie gerechnet werden. Dies bedeutet zwar eine Steuerersparnis, jedoch wird auch der Objektwert verringert.

Finanzierung vom Spezialisten optimiert

Sie brauchen sich wegen der Beleihung nicht zu sorgen. Unsere Finanzierungsspezialisten erarbeiten gerne ein maßgeschneidertes Konzept für Ihre Baufinanzierung. Der Beleihungsauslauf und weitere Faktoren werden im Vorfeld berücksichtigt und optimiert, um die Machbarkeit sowie beste Konditionen sicherzustellen. Im Vergleich werten wir aktuelle Zinskonditionen von über 600 Finanzierungspartnern aus. All dies ist für Sie unverbindlich und kostenfrei – wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

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