Ob Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus: Wer bauen möchte, benötigt den passenden Bauplatz. Doch ein gutes Grundstück ist nicht immer leicht zu finden, bei der Suche sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen und es lauern mehrere Fallstricke. Außerdem sind nicht nur Lage und Preis von Bedeutung. Die wichtigsten Punkte, die angehende Bauherren bei der Suche nach dem perfekten Bauplatz berücksichtigen sollten, haben wir in der nachfolgenden Checkliste zusammengetragen.
Existieren grundbuchrechtliche Einschränkungen?
Vor dem Grundstückskauf ist ein Blick in einen aktuellen Grundbuchauszug notwendig. Womöglich bestehen kritische grundbuchrechtliche Einschränkungen. Wohnrechte sind meist noch das kleinere Problem, weil sie vor dem Erwerb häufig gelöscht werden. Anders sieht es mit Leitungsrechten (z.B. für regionale Versorgerbetriebe) aus. Solche Rechte können bestehen bleiben und die Bauplanung beeinträchtigen, weil beispielsweise Teilflächen nicht überbaut werden dürfen.
In einigen Bundesländern werden Baulasten, wie z.B. bestehende Abstandsregelungen oder Zufahrtsregelungen, im sogenannten Baulastenverzeichnis geführt. Sofern solch ein Verzeichnis existiert, sollte es vor dem Grundserwerb eingesehen werden.
Wie steht es um die Vorgaben zur Bebauung?
Atemberaubende Traumhäuser, wie wir sie aus den sozialen Medien kennen, sind auf deutschem Grund und Boden nur bedingt realisierbar. Entscheidend ist, welche Vorgaben das Bauamt im Bebauungsplan festgehalten hat. Details, wie Baufenster, maximale Geschossfläche, zulässige Dachform etc. sollten rechtzeitig geprüft werden – am besten mit Unterstützung vom Architekten, Bauträger oder Fertighausanbieter.
Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht?
Am Grundstücksmarkt werden Bauplätze angeboten, die an ein Erbbaurecht gekoppelt sind. In solchen Fällen werden Sie gar nicht tatsächlicher Eigentümer, stattdessen räumt Ihnen der Eigentümer ein Nutzungsrecht ein. Mit einer Dauer von 50 oder gar 100 Jahren ist solch ein Recht zwar lang genug bemessen. Aber weil ein jährlicher Erbbauzins fällig wird, kann solch ein Grundstück auf lange Sicht hohe Kosten nach sich ziehen. Dies soll nicht heißen, dass Erbpachtgrundstücke unbeeignet sind, aber sie sind nicht für alle Bauherren die richtige Wahl.
Besteht ein Bauzwang?
Womöglich besteht für das Grundstück ein Bauzwang. Für Sie als Käufer kann dies bedeuten, auf dem Baugrundstück bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Gebäude errichtet haben zu müssen. Prinzipiell muss ein Bauzwang nicht schlimm sein, doch manchmal liegt der vorgegebene Termin für Baubeginn oder Fertigstellung recht nahe. Wer ein Grundstück kaufen und es erst einige Jahre später bebauen möchte, sollte ggf. auf einen anderen Bauplatz ausweichen.
Ist das Baugrundstück bereits erschlossen?
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn unmittelbare Anschlüsse an das Stromnetz, die Wasserversorgung und die Kanalisation bestehen. Ist ein Baugrundstück noch nicht erschlossen, kann dies für den Käufer erhebliche Zusatzkosten bedeuten. Manchmal ist die Erschließung bereits erfolgt, aber die Kosten sind dennoch vom Grundstückskäufer zu tragen. Damit auf Sie als Käufer keine unerwarteten Kosten zukommen, ist zu prüfen, wie es um die Erschließung und die damit verbundenen Kosten steht. Im Idealfall ist der Bauplatz bereits erschlossen und die Kosten wurden in voller Höhe vom Eigentümer übernommen.
Was bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?
Wer Grund und Boden erwirbt, wird vom Fiskus zur Kasse gebeten. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Kaufpreis, wobei im Bereich der Bauplätze eine Ausnahme existiert. Sollte der Kaufvertrag über das Grundstück zusammen mit dem Bauvertrag geschlossen werden, droht womöglich ein satter Kostenaufschlag, weil das Finanzamt die gesamten Baukosten anstatt des Grundstückpreises als Bemessungsgrundlage heranzieht. Zugleich kommt es darauf an, mit wem die einzelnen Verträge geschlossen werden. Wer mit dem Bau unmittelbar beginnen möchte, sollte sich informieren und rechtlich absichern. Ansonsten droht die Zahlung einer unerwartet hohen Grunderwerbsteuer.
Was befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft?
Angehende Grundstückskäufer sollten außerdem die nähere Umgebung in Augenschein nehmen. Manchmal werden Störfaktoren zunächst übersehen, was nach einem Kauf umso ärgerlicher ist. Gewerbliche Betriebe, die z.B. Lärm verursachen oder für hohen Durchgangsverkehr sorgen, können solche Faktoren sein.
Unterstützung bei Ihrer Grundstücksfinanzierung
Dies waren die wichtigsten Aspekte, die bei der Suche nach dem idealen Bauplatz zu berücksichtigen sind. Wenn es um die Grundstücksfinanzierung geht, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir können Darlehenskonditionen von mehr als 600 Banken auswerten und Ihnen somit Zugang zu einer günstigen Finanzierung verschaffen. Unsere Beratung ist kostenfrei und unverbindlich, Sie gehen also keinerlei Risiko ein. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
