Ob Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus: Wer bauen möchte, benötigt den passenden Bauplatz. Doch ein gutes Grundstück ist nicht immer leicht zu finden, bei der Suche sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen und es lauern mehrere Fallstricke. Außerdem sind nicht nur Lage und Preis von Bedeutung. Die wichtigsten Punkte, die angehende Bauherren bei der Suche nach dem perfekten Bauplatz berücksichtigen sollten, haben wir in der nachfolgenden Checkliste zusammengetragen.
Existieren grundbuchrechtliche Einschränkungen?
Vor dem Grundstückskauf sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingesehen werden. Möglicherweise gibt es kritische Grundbuchbeschränkungen. Wohnrechte sind in der Regel noch das geringste Problem, da sie häufig vor dem Kauf gelöscht werden. Anders sieht es bei Leitungsrechten (z.B. für regionale Versorgungsunternehmen) aus. Solche Rechte können bestehen bleiben und die Bauleitplanung beeinträchtigen, weil z.B. Teilflächen nicht überbaut werden dürfen.
In einigen Bundesländern werden Baulasten, wie z.B. bestehende Abstandsflächenregelungen oder Zufahrtsregelungen, im sogenannten Baulastenverzeichnis geführt. Sofern ein Baulastenverzeichnis existiert, sollte es vor dem Grundstückserwerb eingesehen werden.
Wie steht es um die Vorgaben zur Bebauung?
Atemberaubende Traumhäuser, wie wir sie aus den sozialen Medien kennen, sind auf deutschem Grund und Boden nur bedingt realisierbar. Entscheidend ist, welche Vorgaben das Bauamt im Bebauungsplan festgehalten hat. Details, wie Baufenster, maximale Geschossfläche, zulässige Dachform etc. sollten rechtzeitig geprüft werden – am besten mit Unterstützung vom Architekten, Bauträger oder Fertighausanbieter.
Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht?
Am Grundstücksmarkt werden Bauplätze angeboten, die an ein Erbbaurecht gekoppelt sind. In solchen Fällen werden Sie gar nicht tatsächlicher Eigentümer, stattdessen räumt Ihnen der Eigentümer ein Nutzungsrecht ein. Mit einer Dauer von 50 oder gar 100 Jahren ist solch ein Recht zwar lang genug bemessen. Aber weil ein jährlicher Erbbauzins fällig wird, kann solch ein Grundstück auf lange Sicht hohe Kosten nach sich ziehen. Dies soll nicht heißen, dass Erbpachtgrundstücke unbeeignet sind, aber sie sind nicht für alle Bauherren die richtige Wahl.
Besteht ein Bauzwang?
Es kann sein, dass das Grundstück mit einem Bauzwang belegt ist. Für Sie als Käufer kann dies bedeuten, dass Sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Gebäude auf dem Baugrundstück errichtet haben müssen. Grundsätzlich ist ein Bauzwang nicht unbedingt etwas Schlechtes, aber manchmal ist der vorgeschriebene Termin für den Baubeginn oder die Fertigstellung sehr knapp bemessen. Wer ein Grundstück kaufen und erst einige Jahre später bebauen möchte, sollte sich gegebenenfalls nach einem anderen Bauplatz umsehen.
Ist das Baugrundstück bereits erschlossen?
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn direkte Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz vorhanden sind. Ist ein Baugrundstück noch nicht erschlossen, kann dies für den Käufer erhebliche Mehrkosten bedeuten. Manchmal ist die Erschließung bereits erfolgt, die Kosten sind aber trotzdem vom Grundstückskäufer zu tragen. Damit auf Sie als Käufer keine unerwarteten Kosten zukommen, sollten Sie sich über den Stand der Erschließung und die damit verbundenen Kosten informieren. Im Idealfall ist dar Bauplatz bereits erschlossen und die Kosten wurden vollständig vom Eigentümer übernommen.
Was bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?
Wer Grund und Boden erwirbt, wird vom Fiskus zur Kasse gebeten. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Kaufpreis, wobei im Bereich der Bauplätze eine Ausnahme existiert. Sollte der Kaufvertrag über das Grundstück zusammen mit dem Bauvertrag geschlossen werden, droht womöglich ein satter Kostenaufschlag, weil das Finanzamt die gesamten Baukosten anstatt des Grundstückpreises als Bemessungsgrundlage heranzieht. Zugleich kommt es darauf an, mit wem die einzelnen Verträge geschlossen werden. Wer mit dem Bau unmittelbar beginnen möchte, sollte sich informieren und rechtlich absichern. Ansonsten droht die Zahlung einer unerwartet hohen Grunderwerbsteuer.
Was befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft?
Angehende Grundstückskäufer sollten außerdem die nähere Umgebung in Augenschein nehmen. Manchmal werden Störfaktoren zunächst übersehen, was nach einem Kauf umso ärgerlicher ist. Gewerbliche Betriebe, die z.B. Lärm verursachen oder für hohen Durchgangsverkehr sorgen, können solche Faktoren sein.
Unterstützung bei Ihrer Grundstücksfinanzierung
Dies sind die wichtigsten Aspekte, die es bei der Suche nach dem idealen Baugrundstück zu berücksichtigen gilt. Wenn es um die Finanzierung des Grundstücks geht, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir können die Kreditkonditionen von über 600 Banken auswerten und Ihnen so den Zugang zu einer günstigen Finanzierung ermöglichen. Unsere Beratung ist kostenlos und unverbindlich, Sie gehen also kein Risiko ein. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
