Einkommen für die Baufinanzierung: Anrechnung, Nachhaltigkeit und mehr

Ein regelmäßiges Einkommen ist für den Erhalt einer Finanzierungszusage unerlässlich. Deshalb sehen Banken bei der Kreditprüfung genau hin. Ein strenges Regelwerk entscheidet darüber, welche Einkünfte von den Banken im Rahmen der Haushaltsrechnung (die monatlichen Einnahmen abzüglich Ausgaben) berücksichtigt werden.

Nachhaltigkeit beim Einkommen

Am wichtigsten ist die Nachhaltigkeit des Einkommens. Alle Zeichen müssen darauf hindeuten, dass das Einkommen regelmäßig ist und auch in Zukunft besteht. Nur durch ein ausreichendes Nettoeinkommen ist die Rückzahlung des Immobiliendarlehens gewährleistet.

Die verschiedenen Einkünfte und Einnahmen werden von den Sachbearbeitern der Banken hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit unterschiedlich bewertet. Einige werden vollständig angerechnet, andere hingegen nur eingeschränkt oder gar nicht. Nachfolgend gehen wir auf die einzelnen Arten im Detail ein.

1. Einkünftige aus nichtselbständiger Tätigkeit

Dies ist die häufigste Einkunftsart und zugleich diejenige, die von den meisten Banken akzeptiert wird. Die Bezeichnung mag etwas irreführend sein, steht sie für Lohn- und Gehaltszahlungen an Arbeitnehmer. Ebenso fallen die Bezüge von Beamten in diese Kategorie.

Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit werden beim Hauskredit in aller Regel vollständig angerechnet. Doch es gibt Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind.

• Probezeit: Solange die Probezeit nicht überstanden ist, besteht ein erhöhtes Risiko des Jobverlusts. Eine Baufinanzierung während der Probezeit ist daher nur eingeschränkt möglich.
• Befristetes Arbeitsverhältnis: Bei einer zeitlichen Befristung ist das Ende des Beschäftigungsverhältnisses absehbar. Entsprechend kann der Erhalt einer Finanzierungszusage schwierig sein.
• Bonus, Tantiemen und andere Sonderzahlungen: Häufig werden Sonderzahlungen nur mit Abschlag angerechnet, weil keine Regelmäßigkeit besteht.

Eine Sonderstellung innerhalb dieser Einkunftsart nehmen Bezüge von Beamten ein. Weil Staatsdiener unkündbar sind, ist ihr Einkommen besonders nachhaltig. Deshalb stehen die Aussichten auf eine Baufinanzierung für Beamte überdurchschnittlich gut.

2. Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit

Die Einnahmen von Selbständigen variieren im Vergleich stärker als Lohn oder Gehalt von Arbeitnehmern. Oft bestehen von Monat zu Monat erhebliche Schwankungen, je nach Jahr kann das Geschäftsergebnis unterschiedlich ausfallen.

Aufgrund dieser Besonderheit ist es schwieriger, die Nachhaltigkeit von Einkünften aus selbständiger Tätigkeit zu bewerten. Zugleich liegt der Prüfungsaufwand höher. Einigen Banken sind Aufwand und Risiko zu hoch, weshalb sie Selbständige aus Prinzip nicht finanzieren. Falls doch, sind folgende Besonderheiten zu bedenken.

• Dauer der Tätigkeit: Arbeitnehmer haben meist eine Probezeit von sechs Monaten, danach gilt der Job als relativ sicher. Bei Selbständigen werden andere Maßstäbe angelegt, die meisten Banken setzen eine selbständige / gewerbliche Tätigkeit von mindestens drei Jahren voraus.
• Gewinnermittlung: Selbständige erhalten keine Lohn- oder Gehaltsabrechnungen, stattdessen wird ihr Gewinn per Bilanz oder Einnahmenüberschussrechnung ermittelt. Zur Bewertung des Einkommens sind üblicherweise die letzten drei Geschäftsabschlüsse und die zugehörigen Steuerbescheide als Einkommensnachweis einzureichen.
• Festsetzung des Einkommens: Die Höhe des Einkommen wird nicht vom letzten Geschäftsabschluss abgeleitet. Im Regelfall wird der Durchschnittswert aus den letzten drei Jahren ermittelt. Im Hinblick auf die Kreditentscheidung ist es vorteilhaft, wenn der Gewinn von Jahr zu Jahr gestiegen ist. Rückläufige Gewinne werden hingegen kritisch betrachtet und sind ggf. zu erläutern.
• Freie Berufe: Im deutschen Steuerrecht wird zwischen Gewerbetreibenden und Selbständigen unterschieden. Selbständige sind in freien Berufen tätig, z.B. als Architekt, Arzt oder Steuerberater. Es gibt Banken, die keine Gewerbetreibenden, jedoch Selbständige aus freien Berufen finanzieren.

3. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wer über Immobilieneigentum verfügt und damit Mieteinnahmen erzielt, kann diese als Einkommen angeben. Nahezu alle Banken betrachten Mieteinkünfte als nachhaltig, wodurch sich die Bonität verbessern kann. Doch auch hier gibt es Besonderheiten.

• Steuern: Mieteinnahmen sind zu versteuern. Daher werden sie von den Banken nicht in voller Höhe angesetzt, sondern in der Kalkulation entsprechend gemindert.
• Darlehensrate: Zahlreiche Vermieter erzielen zwar Mieteinnahmen, müssen aber gleichzeitig Darlehensraten aufwenden. Diese Darlehensraten werden in der Haushaltsrechnung berücksichtigt und können den Nettoertrag mindern.

4. Sonstige Einnahmen

Abschließend Hintergrundinformationen zu weiteren Einkunftsarten und Einnahmen.

• Kindergeld: Kindergeldzahlungen rechnen Banken in voller Höhe an.
• Unterhaltszahlungen: Ob Ehegattenunterhalt oder Kindesunterhalt, beide sind nur bedingt nachhaltig. Eine pauschale Beurteilung ist kaum möglich, letztlich kommt es auf den Einzelfall an.
• Kapitaleinkünfte: Ob Leistungen aus Versicherungen oder Dividendenzahlungen, auch bei Kapitaleinkünften entscheidet stets der Einzelfall.

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