Finanzierungsgestaltung: Der Weg zur maßgeschneiderten Baufinanzierung

Ein niedriger Zinssatz bei der Baufinanzierung ist wichtig. Schließlich geht es um einen großen Darlehensbetrag und eine lange Laufzeit. Wer Finanzierungsangebote clever vergleicht und ein Darlehen mit guten Konditionen wählt, erzielt durch den Zinsvorteil eine große Ersparnis.

Finanzierungsgestaltung: Der Weg zur maßgeschneiderten Baufinanzierung

Aber der Zinssatz ist nicht das einzige Kriterium, auf das es bei der Baufinanzierung ankommt. Es existieren weitere Faktoren, wie z.B. ausreichende Flexiblität, die im Rahmen der Finanzierungsgestaltung zu berücksichtigen sind.

An die Zinssicherheit denken

Streng genommen ist ein niedriger Zinssatz nur die halbe Miete. Es hilft wenig, wenn er lediglich für kurze Zeit gilt und zugleich nur ein geringer Abtrag der Restschuld erfolgt. So könnte schon bei der ersten Anschlussfinanzierung eine stattliche Verteuerung der Finanzierung drohen. Womöglich liegt die Rate dann so hoch, dass die gesamte Baufinanzierung gefährdet ist.

Deshalb sollten Sie von Beginn an das Thema Zinssicherheit berücksichtigen. Ziel ist die Ergreifung von Maßnahmen (z.B. durch Wahl einer langen Zinsbindung), die einen durchweg niedrigen Zinssatz garantieren und Sie als Darlehensnehmer gegen einen Anstieg der Marktzinsen immun machen.

Das Spektrum an konkreten Maßnahmen ist breit gefächert, am Markt sind verschiedene Finanzlösungen erhältlich. Welche davon am besten zu Ihrer Finanzierung passen, prüfen unsere unabhängigen Berater gerne für Sie.

Abhängigkeit von der Bank minimieren

Es gibt Banken, die ihre Kunden bei der Baufinanzierung fest an sich binden. Aufgrund komplexer Finanzierungskonstrukte kommt es vor, dass ein späterer Wechsel zu anderen Banken nahezu ausgeschlossen ist. Sprich der Kunde wird von Anfang bis Ende über ein- und denselben Darlehensgeber finanzieren.

Prinzipiell muss dies nicht nachteilig sein, allerdings besteht die Gefahr, dass die Bank den Zinssatz diktiert und damit die Baufinanzierung verteuert. Besser ist es deshalb, wenn Sie als Darlehensnehmer unabhängig bleiben und zu ausgewählten Zeitpunkten mühelos den Darlehensgeber wechseln können. Ein Wechsel muss zwar nicht geplant sein, aber es sollte zumindest die Option bestehen.

Gewährleistet wird diese Möglichkeit durch die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist. Sofern die Immobilienfinanzierung über mehrere Darlehen realisiert wird, sollten deren Zinsbindungen kongruent bzw. aufeinander abgestimmt sein.

Tilgungssatz für eine zielstrebige Rückzahlung des Darlehens

Ein wichtiger Aspekt bei der Gestaltung von Immobiliendarlehen ist die Wahl der passenden Tilgung. Viele Darlehensnehmer wünschen sich eine niedrige Anfangstilgung, damit die Monatsrate überschaubar bleibt. Allerdings führt eine höhere Tilgung zu einer schnelleren Verringerung der Zinskosten. Entsprechend gilt es hier abzuwägen und einen anfänglichen Tilgungssatz zu finden, der eine angemessene Rückzahlung in Verbindung mit einer tragfähigen Darlehensrate verspricht.

Flexibilität dank Sondertilgungsmöglichkeit

Genauso wichtig wie eine zielstrebige Rückzahlung ist ausreichende Flexibilität beim Tilgen. Die Lebensumstände können sich ändern, was z.B. Auswirkungen auf das Einkommen hat. Die Wirkung kann in beide Richtungen erfolgen, womöglich steht plötzlich mehr Geld zur Verfügung, andererseits könnte sich das Einkommen verringern. In beiden Fällen ist es von Vorteil, wenn das Darlehen genügend Flexibilität bietet.

Eine tolle Möglichkeit besteht z.B. darin, den Tilgungssatz anzupassen. So lässt sich die monatliche Rate erhöhen oder auch senken. Ebenso kann es vorteilhaft sein, Sondertilgungen zu leisten. Die Auswirkungen der außerplanmäßigen Tilgungen werden gerne unterschätzt. Dabei kann bereits eine einzige Sonderzahlung die Zinskosten der Baufinanzierung nachhaltig senken. Lesen Sie hier, weshalb sich Sondertilgungen lohnen.

Doch beide Optionen sind keine Selbstverständlichkeit. Es ist vor Unterzeichnung des Darlehensvertrags zu prüfen, ob derartige Anpassungen der Finanzierung gestattet sind. Dasselbe gilt auch für die Absicherung eines vorzeitigen Ausstiegs aus dem Darlehen, weil beispielsweise ein berufsbedingter Umzug ansteht und daher ein Verkauf der Immobilie geplant ist.

Finanziellen Puffer einplanen

Darlehensnehmer sollten an einen ausreichend großen finanziellen Puffer denken. Wer seine gesamten Ersparnisse in die Immobilie steckt, geht ein erhöhtes Risiko ein. Womöglich wird plötzlich Geld benötigt, um eine unerwartete und zugleich hohe Rechnung zu begleichen. Ein finanzieller Puffer stellt sicher, dass Sie sich nicht gleich sorgen müssen.

Deshalb sollten angehende Bauherren und Immobilienkäufer nicht ihre gesamten Ersparnis als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Sofern möglich, sollte ein Teilbetrag als Puffer zurückgehalten werden. Hier erläutern wir, wie viel Eigenkapital bei der Baufinanzierung eingesetzt werden sollte.

Zinssatz für eine günstige Baufinanzierung

Wie einleitend angedeutet, ist der Zinssatz nicht das einzige Kriterium, das eine gute Baufinanzierung auszeichnet. Überzeugen muss er dennoch, weshalb es wichtig ist, Darlehensangebote bei mehreren Anbietern (Banken, Bausparkassen und Versicherer) einzuholen zu vergleichen.

Ein häufiger Fehler bei der Suche nach Top-Konditionen ist das Vergleichen von Finanzierungsangeboten über die Restschuld. Hierbei besteht die Gefahr, die Kosten falsch zu beurteilen.

Die einzige sinnvolle Vorgehensweise besteht darin, den Zinsatz und sämtliche Kosten der Baufinanzierung zu berücksichtigen. Nur so lässt sich mit Gewissheit ermitteln, wo die besten Konditionen locken.

Im Übrigen kann die Gestaltung der Finanzierung ebenfalls Einfluss auf die Zinshöhe haben. Eine wichtige Einflussgröße in diesem Zusammenhang ist der Beleihungsauslauf. Womöglich führt ein geringfügig höherer Einsatz an Eigenmitteln zu einem Zinsvorteil.

Machbarkeit der Finanzierung gewährleisten

Ein wesentlicher Punkt bei der Finanzierungsgestaltung ist die Machbarkeit. Es macht keinen Sinn, ein Luftschloss zu planen. Gefragt ist eine Finanzierung, die für den Darlehensnehmer nachhaltig tragbar ist und deshalb von der Bank genehmigt wird. Hier erfahren Sie, welche Faktoren für den Erhalt einer Finanzierungszusage am wichtigsten sind.

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