Ohne Absicherung des Darlehens durch eine Grundschuld gibt es keine Baufinanzierung. Wir erklären Bauherren, Eigentümern und Anschlussfinanzierern, was es mit der Grundschuld auf sich hat.
Grundschulden besichern Immobiliendarlehen
Finanzinstitute sichern sich bei der Vergabe von Immobilienkrediten mehrfach ab. Sie achten nicht nur auf die Bonität des Kreditnehmers. Die Immobilie dient ebenfalls als Sicherheit für das Darlehen.
Die Besicherung erfolgt durch ein Grundpfandrecht wie die Grundschuld oder die Hypothek. Damit verbunden ist das Recht, im Notfall auf das Grundstück zugreifen zu können. Das heißt: Kommt ein Kreditnehmer mit seinen Raten zu stark in Verzug oder ist eine Rückzahlung nicht mehr möglich, ist die Bank berechtigt, die Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Zwangsvollstreckung bedeutet Zwangsversteigerung: Die Immobilie wird versteigert und der Erlös hoffentlich ausreichen, um möglichst alle Forderungen zu begleichen.
Erstrangige und nachrangige Grundpfandrechte
Grundpfandrechte stehen in Abteilung III des Grundbuchs. Ob Grundschuld oder Hypothek, sie haben stets einen Rang. Das an erster Stelle stehende Grundpfandrecht wird als erstrangig bezeichnet, die nachfolgenden als zweitrangig, drittrangig und so weiter. Alle nach dem ersten Rang gelten außerdem als nachrangig.
Der Rang entscheidet darüber, welches Grundpfandrecht im Falle einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient wird. Der Erlös aus einer Zwangsversteigerung würde also zunächst an den Gläubiger der erstrangigen Grundschuld gehen. Sind dessen Forderungen vollständig befriedigt und bleibt noch Geld übrig, erhält es der Gläubiger der zweitrangigen Grundschuld.
Die Wahrscheinlichkeit, das Forderungen von Gläubigern mit nachrangiger Grundschuldbesicherung bedient werden, ist gering. Aus diesem Grund bestehen Geldinstitute darauf, dass ihre Baufinanzierungen über erstrangige Grundpfandrechte besichert sind.
Grundschuldeintragung: Ablauf und Kosten
Die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch wird auch Grundschuldbestellung genannt. Anträge und Erklärungen an das Grundbuchamt haben gemäß der Grundbuchverordnung anhand notariell beurkundeter Dokumente zu erfolgen. Der Ablauf der Eintragung lässt sich grob in folgende Schritte unterteilen:
- Der Notar wird über die geplante Grundschuldbestellung informiert. Notwendige Details stellt die Bank zur Verfügung.
- Nachdem der Notar das Grundschuldbestellungsformular aufgesetzt und die Beurkundung vorgenommen hat (zuvor müssen sämtliche Eigentümer der Immobilie der Eintragung schriftlich zustimmen), leitet er es an das zuständige Amtsgericht weiter.
- Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung vor. Anschließend setzt es den Notar darüber in Kenntnis.
- Der Notar leitet die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde an den Gläubiger weiter.
Wichtig für Ihre Finanzierungsplanung: Die gesamte Dauer der Grundschuldbestellung beträgt ca. 6 bis 14 Wochen.
Grundschuldlöschung
Sofern der Eigentümer keine Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger mehr hat, ist eine Löschung der Grundschulden möglich. Für die Grundschuldlöschung gilt es dem Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung vorzulegen. Dieses Dokument kann er direkt beim Gläubiger anfordern.
Eigentümergrundschuld
Eine Grundschuld muss nicht zwingend vollständig gelöscht werden. Wer „die Bank nicht mehr im Grundbuch stehen“ haben möchte, kann sich anstatt einer Löschung für eine Umschreibung zur Eigentümergrundschuld entscheiden.
Die Eigentümergrundschuld lautet auf den Gläubiger selbst. Sie hat den Vorteil der Umschreibbarkeit. Wird zu einem späteren Zeitpunkt wieder eine Grundschuld benötigt (z.B. zur Finanzierung einer Modernisierung), kann die Eigentümergrundschuld entsprechend umgeschrieben werden. Die Umschreibung ist kostengünstiger als eine Löschung und spätere Neueintragung.
Grundschuldabtretung
Die Umschreibung einer Grundschuld wird auch Grundschuldabtretung genannt. Insbesondere bei Umschuldungen von Immobiliendarlehen ist sie verbreitet. Ausführliche Informationen finden Sie hier: Grundschuldabtretung bei der Baufinanzierung.
Fragen & Antworten zum Thema
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Noch immer ist der Begriff Hypothek in Gebrauch, doch in der Praxis ist dieses Grundpfandrecht kaum noch von Bedeutung. Denn während die Hypothek eine konkrete Forderung besichert (typischerweise ein Immobiliendarlehen), sichert die Grundschuld sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger ab.
Angenommen die Hausbank finanziert nicht nur das Eigenheim, sondern stellt auch ein Girokonto mit Dispokredit zur Verfügung, so ist dieser ebenfalls über die Grundschuld besichert. Aus Sicht der Bank ist diese Lösung praktischer, da sich auch zukünftige Kredite (z.B. für einen Pkw) absichern lassen.
Wie lange dauert es, bis eine Grundschuldeintragung abgeschlossen ist?
Die Dauer der Grundschuldeintragung hängt im Kern von zwei Faktoren ab. Zunächst gilt es einen Termin mit dem Notar zu vereinbaren und die notwendigen Details abzuklären. Anschließend kommt es auf die Auslastung beim Grundbuchamt an. Meist dauert es gute 6 Wochen, bis der Verwaltungsvorgang der Behörde abgeschlossen ist. Längere Zeiträume sind jedoch möglich, weshalb Eigentümer genug Zeit einplanen sollten.