Das Interesse an Immobilieninvestments ist ungebrochen groß. Viele Menschen möchten sich mit den niedrigen Tages- oder Festgeldzinsen (oder gar mit Strafzinsen) nicht länger abfinden und ziehen es deshalb vor, in Betongold zu investieren. Gemeint ist der Erwerb von Immobilien, um diese zu vermieten.
Allerdings bergen solche Investments auch Risiken. Im heutigen Beitrag möchten wir zeigen, wie die größten Stolpersteine lauten. Wer eine Immobilie kaufen und vermieten möchte, sollte diese Gefahren kennen.
Falle 1: Drohender Mietausfall
Es kann jederzeit passieren, dass ein Mieter aus dem Haus oder der Wohnung auszieht. Im Idealfall gelingt es rechtzeitig einen Nachmieter zu finden, damit die Mieteinnahmen ohne Unterbrechung weiter fließen. Doch manchmal kommt es anders, zumal Mietausfälle auch wegen anderer Gründe drohen, z.B. weil der Mieter sich in finanziellen Schwierigkeiten befindet und die Mietzahlungen schlichtweg nicht aufwenden kann.
Diesbezüglich sollte unbedingt eine Absicherung erfolgen. Vorübergehend ausbleibende Mieteingänge dürfen den Vermieter nicht finanziell bedrohen. Es empfiehlt sich, Mieter gezielt auszuwählen. Außerdem ist es ratsam, Rücklagen zu bilden. Im Ernstfall ist es damit möglich, die Darlehensrate weiterhin aufzuwenden und ggf. weitere Kosten abzudecken.
Falle 2: Vorhandener Investitionsstau
Schon so manche Schnäppchen-Immobilie hat sich nach dem Erwerb als teures Sanierungsobjekt entpuppt. Unter Umständen drohen bereits nach kurzer Zeit kostspielige Reparaturen, welche das Investment erheblich verteuern. Wer z.B. eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt und vermietet, muss z.B. damit rechnen, dass die Eigentümergemeinschaft entscheidet, das Objekt energetisch zu sanieren.
Auch dieses Risiko lässt sich verringern. So bietet es sich beispielsweise an, jeden Monat einen Teil der Mieteinnahmen als Investitionsrücklage auf die Seite zu legen. Außerdem ist es immer gut, Objekte vor dem Kauf von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Ein Experte kann ermitteln, ob in nächster Zeit größere Investitionen anstehen und auf welchen Betrag sich diese ungefähr summieren.
Falle 3: Geringe Darlehenstilgung
Viele privaten Immobilienanleger entscheiden sich bei der Finanzierung für ein Darlehen mit niedriger Tilgung. Häufig wird lediglich die von der Bank geforderte Mindesttilgung vereinbart, die im Regelfall 1 bis 1,5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme beträgt.
Wer wenig tilgt, spart zwar länger Steuern, verschlechtert aber im Gegenzug die Gesamtrendite seines Investments. Deshalb könnten wir alle potentiellen Immobilieninvestoren nur dazu ermutigen, sich nicht auf die Mindesttilgung zu beschränken. Weitere Informationen haben wir in diesem Beitrag zusammengetragen.
Außerdem ein Risiko: Immobilienerwerb zu hohen Kosten
Die Niedrigzinsphase hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. In vielen Regionen Deutschlands sind die aktuell geforderten Preise als gerechtfertigt einzustufen. Andererseits gibt es inzwischen einige Regionen, in denen schwindelerregende Objektpreise erreicht worden, sodass selbst finanzstarke Profi-Investoren die Notbremse ziehen und sich nach Objekten in anderen Regionen umsehen.
Angesichts dieser Situation ist es entscheidend, geforderte Kaufpreise zu hinterfragen und die sicher erzielbare Rendite exakt zu ermitteln. Wer um jeden Preis kauft, trifft unter Umständen eine Fehlentscheidung, die ihn später teuer zu stehen kommt.
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