Businessman Protecting Banknotes

Nach wie vor stehen Immobilien bei Anlegern hoch im Kurs. Zwar mag die Angst einer Eurokrise nicht mehr ganz so groß sein, aber dennoch können sich viele Deutsche mit dem Gedanken anfreunden, Wohnungen oder gar Häuser zu erwerben, um sie anschließend zu vermieten.

Allerdings reichen die Ersparnisse längst nicht immer, um den Erwerb zu stemmen. Außerdem lassen sich die Zinsen eines Immobiliendarlehens steuerlich geltend machen – kein Wunder, dass vergleichsweise viele Kapitalanlageobjekte zumindest anteilig finanziert werden.

Eine gute Finanzierung ist Pflicht

Solch eine Finanzierung will jedoch gut abgestimmt sein. Ein ganz zentrales Thema dabei spielt die Höhe der Darlehensrate. Kerngröße dabei ist die anfängliche Tilgung, sie kann vom Darlehensnehmer innerhalb eines bestimmten Rahmens selbst festgelegt werden. Eine gezielte Abstimmung ist ratsam, wie nachfolgend verdeutlicht wird.

Die meisten Banken raten ihren Kunden zur Wahl einer möglichst niedrigen Tilgung. So würde die Darlehensrate nämlich überschaubar bleiben und zugleich wäre es möglich, die Darlehenszinsen über einen möglichst langen Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Prinzipiell treffen diese Aussagen auch tatsächlich zu, allerdings wird solch eine Empfehlung nicht grundlos ausgesprochen. Die Banken profitieren nämlich ebenfalls, da sie ihre Zinsen über einen langen Zeitraum hinweg berechnen können und somit selbst gut verdienen.

Rendite ist wichtiger als der Steuervorteil

Im Hinblick auf die Gesamtrendite ist es von Vorteil, eine eher rasche Rückzahlung anzustreben. Irgendwann mögen dann zwar keine Zinsen mehr anfallen, die sich steuerlich geltend machen, doch unter dem Strich bleibt dem Investor selbst einem hohen Steuersatz der größere Gewinn.

Andererseits birgt eine hohe Tilgung auch Risiken. Je höher die Darlehensrate, desto größer die finanzielle Bedrohung. Man stelle sich nur vor, die Mieteinnahmen bleiben für längere Zeit aus. Dies können sich die meisten potentiellen Anleger zwar nicht vorstellen, aber des Risiko besteht dennoch. Dementsprechend muss es möglich sein, die Darlehensrate auch dann aufzuwenden, wenn die Mieteinnahmen einige Monate lang ausbleiben. Außerdem ist es immer gut, wenn die Mieteinnahmen genügen, um die Darlehensrate vollständig zu bedienen – so trägt sich die Immobilie von selbst.

Wer kein Risiko eingehen möchte, wählt lieber eine niedrige anfängliche Tilgung. Ergänzend bietet sich die Vereinbarung eines Rechts auf Sondertilgungen an. So ist es möglich, ergänzende Tilgungen vorzunehmen und die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen, sofern entsprechende Mittel zur Verfügung stehen.


 

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