Die Einbindung von Fördermitteln in die Baufinanzierung ist beliebt, insbesondere KfW-Darlehen sind bei Bauherren und Käufern gefragt. Doch nach einigen Jahren laufen die Förderdarlehen aus und oft bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten möchten wir Ihnen heute vorstellen.
Sinn und Zweck der KfW-Darlehen
Zunächst einige Worte zur eigentlichen Einbindung der KfW-Darlehen in die Baufinanzierung. Die KfW Bank bietet verschiedene Förderdarlehen an, die als Anreiz dienen. Sie sollen je nach Darlehensprogramm z.B. den Erwerb von Wohneigentum oder den Bau besonders energieeffizienter Eigenheime fördern. Zu diesem Zweck erhalten die Darlehensnehmer geförderte Zinssätze, die einen finanziellen Vorteil versprechen. Je nach Förderprogramm kann es auch sein, dass nicht der gesamte Darlehensbetrag zurückgezahlt werden muss.
Die einzelnen KfW-Darlehen sind mit Zinsbindungsfristen versehen. Das bedeutet, dass der jeweilige Förderzins für einen bestimmten Zeitraum als fest vereinbart gilt. Am Ende der Zinsbindung läuft das Darlehen aus und es verbleibt in der Regel eine Restschuld. Die Kreditnehmer müssen dann entscheiden, wie sie mit dieser finanziellen Verpflichtung umgehen.
Variante 1: Ablösung mit Eigenmitteln
Die beste Lösung besteht darin, den Restschuldbetrag mit Eigenkapital abzulösen. Anders gesagt: Das Darlehen wird zurückgezahlt, sodass keine weitere Finanzierungskosten (z.B. durch Zinsen) entstehen. Doch nur die wenigsten Eigenheimbesitzer können in der Zwischenzeit solch hohe Ersparnisse bilden, machen eine Erbschaft oder gewinnen im Lotto. Somit kommt diese Variante nur selten infrage.
Variante 2: Verlängerung des Darlehens bei der KfW
Wer seine Finanzierung fortsetzen möchte, kann sich für eine Prolongation entscheiden, d.h. das Darlehen verlängern und somit bei der KfW Bank bleiben. Für die meisten Förderdarlehen werden Anschlussfinanzierungen angeboten. Zinssatz und Zinsbindung werden neu vereinbart, anschließend geht es zu den neuen Konditionen weiter.
Diese Variante klingt zunächst vernünftig, hat aber einen Haken. Denn bei der Anschlussfinanzierung über die KfW-Bank gelten die Förderkonditionen nicht mehr. Die KfW-Zinsen nach 10 Jahren (bzw. je nach vereinbarter Zinsbindung) sehen anders aus. Es werden marktübliche Konditionen festgelegt, die in der Regel über den Zinssätzen günstiger Banken liegen. Es besteht daher die Gefahr, dass durch eine Prolongation unnötig hohe Kosten entstehen.
Variante 3: Anschlussfinanzierung bei anderer Bank
Nur in den seltensten Fällen wird das Wohneigentum vollständig mit KfW-Darlehen finanziert. Fast immer besteht noch ein weiteres Immobiliendarlehen bei einer anderen Bank. In der Regel ist es problemlos möglich, die Restschuld des KfW-Darlehens bei dieser Bank unterzubringen oder dort eine ergänzende Anschlussfinanzierung zu erhalten.
Im Idealfall laufen alle Darlehen zum selben Zeitpunkt aus. Dann wäre es sogar möglich, eine Umschuldung vorzunehmen und die Summe der einzelnen Restschuldbeträge in einem Darlehen zusammenzufassen und ggf. die Bank zu wechseln. Ein solcher Schritt kann sinnvoll sein, wenn es dort bessere Konditionen gibt.
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Nicht immer sind alle Immobiliendarlehen mit derselben Zinsbindung versehen. Gerade bei den KfW-Darlehen sind kürzere Laufzeiten nicht ungewöhnlich. In solchen Fällen empfiehlt sich die zuvor genannte Lösung, d.h. der Restschuldbetrag wird bei der bestehenden Bank untergebracht. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Zinsbindungen kongruent sind, also miteinander übereinstimmen und zum selben Zeitpunkt enden. Der Vorteil einer solchen Lösung besteht darin, später die gesamten Restschuldbeträge zusammenfassen und ggf. auch die Bank wechseln zu können.
Beispiel: Angenommen, das Hauptdarlehen hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, das KfW-Darlehen ist aber bereits nach 10 Jahren ausgelaufen. Dann ist es sinnvoll, die Restschuld des KfW-Darlehens über 5 Jahre zu finanzieren, so dass es gleichzeitig mit dem Hauptdarlehen ausläuft.
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