Manchmal steht bereits vor dem Immobilienerwerb fest, dass Modernisierungsarbeiten am Gebäude anstehen. Dann muss zusätzliches Kapital (Eigen- oder Fremdmittel) zur Verfügung stehen, das über den Kaufpreis hinausreicht, schließlich gilt es Arbeitsmaterialien und Arbeitsleistung zu bezahlen. Die Frage vieler Kaufinteressenten lautet, ob und zu welchen Konditionen dieses Kapital zu bekommen ist.
Oft ist es problemlos möglich, nicht nur den Immobilienerwerb, sondern auch eine Modernisierung zu finanzieren. Allerdings lauern dabei mehrere Fallstricke, die es zu kennen gilt. Nachfolgend möchten wir zeigen, worauf es beim Finanzieren der Modernisierungskosten ankommt.
Unterscheidung zwischen Modernisierung und Renovierung
Zunächst gilt es zu wissen, dass der Begriff Modernisierung gerne falsch verstanden wird. Oft wird er stellvertretend für die Renovierung verwendet, die eher Schönheitskorrekturen umfasst, wie zum Beispiel das Verlegen von Laminatboden oder das Tapezieren der Wände. Derartige Maßnahmen haben keine wertsteigernde Wirkung. Egal wie viel Geld in eine Renovierung fließt, sie führt zu keiner Wertsteigerung. Aus Sicht der Bank ist das Objekt am Ende immer noch genau gleich viel wert.
Die Modernisierung umfasst Maßnahmen, die über eine wertsteigernde Wirkung verfügen. Wer zum Beispiel neue Fenster einbaut, die Außenwände dämmt oder eine neue Heizung installiert, modernisiert sein Objekt. Besonders energetische Modernisierungen gewinnen durch gesetzliche Förderprogramme und EU-Richtlinien zunehmend an Bedeutung – auch bei der Finanzierung.
Finanzierungsbereitschaft der Banken bei Modernisierungskosten
Ob und in welcher Höhe Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden, hängt von der Bank und dem vorhandenen Eigenkapital ab. Die meisten Banken finanzieren mindestens die halben Kosten der Gebäudemodernisierung mit. Einige Geldinstitute gehen weiter und stellen Kapital für die gesamte Modernisierung zur Verfügung.
Entsprechend kann die Notwendigkeit bestehen, über ergänzendes Eigenkapital zu verfügen. Jedoch muss es sich dabei nicht immer vollständig um Bankguthaben handeln. Einige Banken rechnen auch Eigenleistungen als Eigenkapital an.
Auswirkung auf die Beleihung
Wer Kaufpreis und Modernisierung finanzieren möchte, sollte unbedingt die Beleihung (auch Beleihungsauslauf genannt – das Verhältnis zwischen Fremdkapital und dem von der Bank anerkannten Objektwert) im Auge behalten. Sie kann darüber entscheiden, ob und zu welchem Zinssatz eine Darlehensvergabe erfolgt.
Beim Ermitteln der Beleihung, wird – je nach Richtlinien der jeweiligen Bank – nur die Hälfte der Modernisierungskosten als wertsteigernd angesetzt. Weil aber die andere Hälfte der Kosten ebenfalls finanziert wird, verschlechtert sich die Beleihung. Dies muss nicht, aber kann dazu führen, dass eine Beleihungsgrenze (z.B. 80 % des Objektwerts) überschritten wird und somit ein etwas höherer Darlehenszins für die gesamte Finanzierung gilt.
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Tipp: Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen wie energetische Sanierungen oder barrierefreies Umbauen können zusätzlich zinsgünstige Förderdarlehen – etwa über die KfW – genutzt werden.
