Obwohl in den letzten Jahren zahlreiche Privathaushalte die Chance genutzt und ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklicht haben, sind gute Objekte weiterhin am Markt erhältlich. Doch ob Baugrund oder Bestandsobjekt, viele Kaufinteressenten tun sich schwer damit, die von den Verkäufern geforderten Preise einzuschätzen. Schließlich möchte niemand zu teuer kaufen.
Diese Faktoren beeinflussen den Marktwert
Ob eine Immobilie teuer oder günstig angeboten wird, lässt sich pauschal nicht sagen. Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Mehrere Faktoren entscheiden darüber, wie es um den Marktwert steht und ob der geforderte Preise davon abweicht.
Lage: Die Lage beeinflusst den Immobilienpreis am stärksten. Je besser die Lage, desto höher der Preis. Dies bezieht sich nicht nur auf Stadt oder Region, sondern auch auf Feinheiten am sogenannten Mikrostandort. So kann u.a. unmittelbare Nachbarschaft (z.B. ausschließliches Wohngebiet oder Mischgebiet) den Wert stark beeinflussen.
Grundstücksfläche: Je mehr Fläche zur Verfügung steht, desto höher der Preis, den der Verkäufer fordern kann. Vor allem bei Baugrundstücken wird gerne ein Preis pro Quadratmeter herangezogen.
Zustand des Gebäudes: Sofern es sich um ein bebautes Grundstück handelt, ist der Objektzustand von größter Bedeutung. Ein guter Zustand rechtfertigt einen hohen Preis. Ist ein Gebäude hingegen baufällig, können ggf. sogar Abrisskosten vom Grundstückpreis abgezogen werden.
Verfahren der Immobilienbewertung
Am Markt werden unterschiedliche Arten von Immobilien angeboten werden. Je nach Art des Objekts empfiehlt sich deshalb eine andere Form der Bewertung. Es gibt drei etablierte Bewertungsverfahren, die überwiegend Anwendung finden.
Ertragswertverfahren: Findet überwiegend Anwendung bei Objekten, die vermietet sind. Der Wert der Immobilie wird von den Mieteinnahmen abgeleitet. Deshalb wird dieses Verfahren fast ausschließlich zur Bewertung von Anlageobjekten herangezogen.
Vergleichswertverfahren: Basiert auf dem Vergleich mit ähnlichen Gebäuden. Es wird Ausschau nach Objekten mit möglichst ähnlicher Lage sowie derselben Art gesucht. Anhand solcher Objekte wird versucht, den Objektwert abzuleiten. Gerade bei der Bewertung älterer Bestandsobjekte kann dieses Bewertungsverfahren hilfreich sein.
Sachwertverfahren: Es wird ein materieller Wert ermittelt, basierend auf den Materialien, aus denen das Objekt besteht. Gerade bei neuen Objekten ist es sehr verbreitet, wobei allerdings nicht vergessen werden darf, auch den Bodenwert einzubeziehen.
Tipps für die Praxis
Für den privaten Interessenten, der sich sonst mit Immobilien nicht beschäftigt, ist es relativ schwierig, sich in diese Bewertungsverfahren einzuarbeiten. Grund ist vor allem der, dass ergänzende Daten benötigt werden, die es erst einmal zu beschaffen gilt.
Am einfachsten ist es, das Vergleichswertverfahren heranzuziehen. Gute Unterstützung können Immobilienbörsen, wie z.B. Immonet oder Immobilienscout24, liefern. Mit ein wenig Glück finden sich dort weitere Objekte, die sich in der jeweiligen Region bzw. in ähnlicher Lage befinden und für einen Vergleich herangezogen werden können. Unter Berücksichtigung von Grundstücksgröße, Objektalter etc. gilt es dann entsprechende Auf- oder Abschläge vorzunehmen.
Wer es genau wissen möchte, sollte sich professionelle Unterstützung holen. Gerade bei älteren Bestandsobjekten kann es sinnvoll sein, eine weitere Besichtigung zu machen und sich dabei von einem Gutachter begleiten zu lassen. Zwar mag die Erstellung eines Gutachtens an Kosten gekoppelt sein. Doch letztlich ist dieses Geld gut investiert, weil Experten oft Details entdecken, die Laien leicht übersehen.
