Für die meisten Darlehensnehmer ist es nur eine Frage der Zeit, bis die „Erneuerung“ ihrer Baufinanzierung ansteht. Besteht am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld, wird eine neue Finanzierung – die sogenannte Anschlussfinanzierung – benötigt. Es tun sich zwei Möglichkeiten auf:
- Prolongation: Der Darlehensnehmer führt seine Baufinanzierung bei der bisherigen Bank fort.
- Umschuldung: Ein Wechsel des Darlehensgebers, die Aufnahme des neuen Immobiliendarlehens erfolgt bei einer anderen Bank.
Prolongation und die Komfortfalle
Zahlreiche Darlehensnehmer entscheiden sich für die Prolongation. Sie halten ihrer Hausbank die Treue, was meist der eigenen „Bequemlichkeit“ geschuldet ist. Der bisherige Darlehensgeber legt ein neues Finanzierungsangebot vor, welches der Darlehensnehmer nur annehmen muss. Der neue Darlehensvertrag kommt schnell und ohne großen Aufwand zustande.
Meistens ändert sich bei der Prolongation für den Darlehensnehmer nichts, von den neuen Konditionen einmal abgesehen. Im Regelfall werden nur folgende Finanzierungsdetails neu vereinbart:
- Zinssatz
- Tilgung
- Zinsbindung
Der gebotene Komfort ist nicht zu übertreffen, eine Umschuldung breitet aufgrund des Wechsels zu einem neuen Finanzierungspartner mehr Arbeit.
Wenn Banken die Verunsicherung ihrer Kunden zum eigenen Vorteil nutzen
Natürlich sind sich die Banken über das Verhalten der Darlehensnehmer im Klaren. Sie wissen, dass ihre Kunden bei der Anschlussfinanzierung dazu tendieren, das Prolongationsangebot anzunehmen. Als Folge haben die Geldinstitute kaum Wettbewerb fürchten. Selbst wenn die Prolongation keine Top-Konditionen (im Sinne niedriger Zinsen) bietet, unterschreiben viele Kunden.
Diesen Vorteil nutzen die Hausbanken für sich. Die Praxis zeigt, dass Prolongationsangebote – also die Verlängerung der Baufinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber – selten mit erstklassigen Konditionen aufwarten. Fast immer sind die Zinssätze unterdurchschnittlich. Unsere Empfehlung lautet daher: Wer eine günstige Anschlussfinanzierung sucht, sollte die Prolongation nicht als einzige Option in Betracht ziehen.
Besser ist ein umfassender Zinsvergleich. Fast immer finden sich Banken, die eine günstigere Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung anbieten. Dies würde zwar den Wechsel der Bank und somit ein wenig mehr Aufwand erfordern, doch im Gegenzug können bei der Weiterfinanzierung deutlich bessere Konditionen locken.
Ob sich ein Bankenwechsel nach der Erstfinanzierung lohnt, hängt am Ende von mehreren Faktoren ab. Zinsunterschiede von 0,2 bis 0,3 Prozent sind nicht ungewöhnlich. Zugleich liegt die Restschuld meist über 50.000 Euro, bei der ersten Anschlussfinanzierung sogar häufig über 100.000 Euro. Unter solchen Bedingungen kann der Zinsvorteil eines guten Prolongationsangebots eine Ersparnis (unter Berücksichtigung der gesamten Finanzierungsdauer) in Höhe von mehreren tausend Euro bedeuten.
Die wichtigsten Zeitpunkte zu Prolongation und Umschuldung
Die Bank muss den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung darüber informieren, ob sie ihm eine Prolongation anbietet. Üblicherweise wird ein vollständiges Prolongationsangebot vorgelegt, das der Darlehensnehmer per Unterschrift annehmen kann.
Drei Monate genügen, um auch eine Umschuldung vorzubereiten. Liegen die Konditionen für eine Prolongation früher vor, bleibt mehr Zeit für Zinsvergleich und Bankenwahl. Deshalb kann es empfehlenswert sein, sich bei der Bank schon früher nach einem Angebot für die Anschlussfinanzierung zu erkundigen.
Sollten die Marktzinsen seit Abschluss der ursprünglichen Finanzierung gefallen sein, kann sich eine frühzeitige Zinssicherung empfehlen. Per Forward-Darlehen ist es möglich, von einer günstigen Zinsentwicklung zu profitieren und die Konditionen der späteren Anschlussfinanzierung / Umschuldung schon bis zu drei Jahre vorher zu sichern.
Konditionen für die Anschlussfinanzierung vergleichen
Für eine Umschuldung bieten sich hunderte Finanzierungspartner an, die Banken, Direktbanken, Bausparkassen und Versicherer umfassen. Sich hier einen Überblick über die Konditionen zu verschaffen, ist alles andere als leicht. Trotzdem kann jeder Darlehensnehmer ein günstiges Finanzierungsangebot mit passender Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist finden, schließlich gibt es unseren Zinsvergleich.
Unsere Berater prüfen, welche Banken sich für Ihre Anschlussfinanzierung empfehlen. Anschließend ermitteln sie die besten Konditionen. Selbstverständlich umfasst unser Service nicht nur den eigentlichen Zinsvergleich. Unsere Betreuung reicht weit darüber hinaus und endet nicht bei der Unterschrift des Kreditvertrags. Als Kunde für eine Anschlussfinanzierung betreuen wir Sie bis zur Auszahlung und stehen Ihnen auch danach mit Rat und Tat zur Seite.
Sie haben ein Prolongationsangebot erhalten und möchten es mit den Konditionen für Anschlussfinanzierungen bei anderen Banken vergleichen? Dann stellen Sie jetzt Ihre Anfrage, wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich. Somit gehen Sie kein Risiko ein und bleiben vollkommen flexibel.
Fragen & Antworten zum Thema
Habe ich als Darlehensnehmer Anspruch auf eine Prolongation?
Nein, die Bank muss laut gesetzlicher Vorschrift lediglich bis drei Monate vor Ende der darüber informieren, ob sie eine Finanzierungsverlängerung / Prolongation anbietet oder nicht. Das Unterbreiten von Prolongationsangeboten ist üblich, doch es gibt Ausnahmen.
Banken können z.B. von der Verlängerung absehen, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht reibungslos verlief. Ebenso wenn die Bank ihre Geschäftsstrategie angepasst und sich aus dem Feld der Immobilienfinanzierung zurückgezogen hat.
Wie sieht die Anschlussfinanzierung bei einem niedrigen Restschuldbetrag aus?
Immobiliendarlehen werden üblicherweise erst ab Beträgen von 50.000 Euro vergeben. Falls der Restschuldbetrag darunter liegt, wird die bisherige Bank in aller Regel dennoch ein Prolongationsangebot machen. Eine Umschuldung über ein klassisches Immobiliendarlehen ist wegen des niedrigen Finanzierungsvolumens jedoch nicht oder nur schwer möglich.
Je nach Situation kann sich als Alternative die Ablösung der Restschuld mit einem zinsgünstigen Ratenkredit empfehlen. Womöglich bietet er mehr Flexibilität beim Gestalten der Finanzierung und passt damit besser zum Darlehensnehmer. So etwas ist jedoch stets ein Einzelfall, der von einem Finanzierungsexperten geprüft werden sollte.
Ist es möglich zu prolongieren, jedoch die Details der Finanzierung umfassend zu ändern?
Manche Darlehensnehmer wünschen eine Prolongation mit umfassenden Änderungen, wie z.B. einer Aufstockung oder Verringerung des Darlehensbetrag. Ob solch eine Möglichkeit für Bestandskunden gegeben ist, lässt sich pauschal nicht beantworten, vielmehr entscheidet der Einzelfall. Wer offen für eine Umschuldung ist, hat es meist leichter, weil dort sämtliche Finanzierungsbestandteile neu festgelegt werden.