Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Raus aus dem Kredit

Sie möchten aus Ihrer Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung aussteigen? Wir erläutern, wie Sie via Vertragsbedingungen oder Sonderkündigungsrecht den Kredit vorzeitig ablösen bzw. kündigen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen.

Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Raus aus dem Kredit

Gründe, einen Kredit vorzeitig zu kündigen

  • Entwicklung des Zinsmarktes: Mittels Vereinbarung einer langen Zinsbindung werden niedrige Hypothekenzinsen langfristig gesichert. Sollten die Zinsen jedoch sinken, erweist sich eine lange Zinsfestschreibung gegenüber einer mittelfristigen Festschreibung als nachteilig.
  • Unzufriedenheit mit dem Darlehensgeber: Bei Streitigkeiten mit der Bank kann der Wunsch aufkommen, die Baufinanzierung bei einem anderen Geldinstitut fortzusetzen.
  • Unerwarteter Geldsegen: Erbschaften oder Lottogewinne können finanzielle Unabhängigkeit bedeuten und zum Wunsch führen, möglichst bald schuldenfrei zu leben.

Stolpersteine beim vorzeitigen Kreditausstieg

Aus der Baufinanzierung früher aussteigen zu wollen, bleibt womöglich ein Wunsch. Es gibt Stolpersteine, die ihn erschweren.

  1. Vertragliche Vereinbarung: Je nach Darlehensart und Bestimmungen des Darlehensvertrags können Darlehensnehmer nicht jederzeit aus der Finanzierung aussteigen. An eine vertraglich vereinbarte Zinsbindung müssen sich Darlehensnehmer und Darlehensgeber halten.
  2. Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn die Bank einem vorzeitigen Kreditausstieg zustimmt, droht ihr ein Zinsschaden. Sollte dies der Fall sein, kann sie auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bestehen.

Ohne Zusatzkosten aus der Baufinanzierung aussteigen

Lösung 1: Auf Basis der Vertragsbedingungen vorzeitig kündigen

Es gibt Baufinanzierer, die ihren Kunden einen vorzeitigen Aussteig aus der Finanzierung vertragsseitig erlauben. Dies ist u.a. durch Vereinbarung von Härtefällen (z.B. berufsbedingter Umzug oder Scheidung) regelbar. Allerdings ist die Anzahl an Banken, die Darlehensverträge mit solchen Klauseln anbieten, überschaubar.

Wenn auch Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig ablösen möchten, empfiehlt sich im ersten Schritt eine Überprüfung des Darlehensvertrags. Mit etwas Glück wird Ihnen der frühzeitige Ausstieg aus dem Immobiliendarlehen ohne Entstehung von Mehrkosten gestattet.

Lösung 2: Baufinanzierung via Sonderkündigungsrecht vorzeitig ablösen

Einen weiteren Lösungsansatz hält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 489 bereit:

„Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, […] in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten […]“

Banken sind damit gesetzlich dazu verpflichtet, Verbrauchern den Ausstieg aus Kreditfinanzierungen (gilt für jede Art von Kredit, also nicht nur für Baufinanzierungen) nach 10 Jahren zu ermöglichen. Voraussetzung ist die Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr.

Vereinfacht ausgedrückt: Nach 10 Jahren muss die Bank Sie aus Ihrem Darlehensvertrag lassen, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Der Ausstieg muss nicht gleich nach 10 Jahren erfolgen. Angenommen Ihr Darlehensvertrag sieht eine Zinsbindungsfrist von 20 Jahren vor und die Finanzierung läuft bereits seit 14 Jahren, so können Sie bereits in einem halben Jahr aussteigen. Sie müssen lediglich kündigen und die Frist abwarten.

Details zum Sonderkündigungsrecht bei Immobiliendarlehen

  • Bezug auf Einzeldarlehen: Eine Immobilienfinanzierung kann sich aus mehrere Darlehen (z.B. Bauspar- und Förderdarlehen) zusammensetzen. Jedes Darlehen ist separat zu kündigen.
  • Zeitpunkt des Ausstiegs: Der Ausstieg via Sonderkündigung kann nicht nur nach exakt 10 Jahren erfolgen. Eine spätere Kündigung ist ebenso möglich.
  • Kündigungsfrist: Die Frist zur Sonderkündigung beträgt 6 Monate. Angenommen Ihr Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt vorzeitig auslaufen, so sollten Sie spätestens nach 9 Jahren und 6 Monaten gekündigt haben.
  • Wichtige Zeitpunkte: Beim ersten Darlehen der Baufinanzierung beginnt die 10-jährige Frist für das Sonderkündigungsrecht mit der vollständigen Auszahlung. Bei Folgedarlehen bzw. der Anschlussfinanzierung gilt das Datum des Vertragsschlusses.

Aufgepasst bei notwendiger Anschlussfinanzierung

Falls Sie Gebrauch vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht machen, wird die Bank vermutlich nicht darüber erfreut sein. Ihr drohen zusätzliche Aufwände und damit Extrakosten. Entsprechend besteht das Risiko, dass das betroffene Geldinstitut mit Ihnen keine weitere Baufinanzierung eingeht.

Angenommen Sie möchten Ihre laufende Finanzierung wegen eines Geldsegens vorzeitig kündigen, so ist dieser Punkt ggf. von nicht so großer Bedeutung. Falls Sie jedoch wegen der Zinsentwicklung kündigen und somit eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie einen neuen Finanzierungspartner zur Hand haben. Entsprechend wäre rechtzeitig zu prüfen, ob sich andere Darlehensgeber finden und zu welchen Konditionen dort finanziert werden kann.

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