Immobiliendarlehen mit Tilgungsaussetzung sind ein Sonderfall und daher nicht für alle Bauherren und Immobilienkäufer geeignet. Sie werden auch nur von wenigen Banken angeboten. Andererseits können sie für manche Kreditnehmer die richtige Wahl sein. Wir erläutern, für wen sich solche Finanzierungslösungen eignen und was dabei zu beachten ist.
Das Wichtigste zur Tilgungsaussetzung vorab
- Es findet keine Tilgung statt, die Monatsrate umfasst nur Zinszahlungen.
- Oft dienen Bausparverträge, Fonds oder Versicherungen als Tilgungsersatz.
- Nur wenige Banken bieten tilgungsfreie Darlehen an.
- Darlehen mit niedriger Mindesttilgung können eine gute Alternative sein.
Die Idee hinter tilgungsfreien Darlehen
Bei Bauherren und Immobilienkäufern ist das Annuitätendarlehen die beliebteste Darlehensform. Dank konstanter Monatsrate bietet es Planungssicherheit und gewährleistet eine zielsichere Rückzahlung des Darlehensbetrags.
Aber nicht jeder Kreditnehmer möchte auf diese Weise finanzieren. Manche bevorzugen das endfällige Darlehen, bei dem nur Zinsen, aber keine Tilgung der Restschuld anfallen. Weitere Bezeichnungen sind endfälliges Darlehen, Festdarlehen und Tilgungsaussetzungsdarlehen.
Eine Rückzahlung durch monatliche Raten ist nicht vorgesehen. Stattdessen verpflichtet sich der Darlehensnehmer, den gesamten Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist vollständig zurückzuzahlen.
Warum ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung wählen?
Im Kern gibt es zwei Gründe, weshalb sich angehende Immobilienbesitzer bei der Baufinanzierung für ein Darlehen mit Aussetzung der Tilgung entscheiden:
- Finanzielle Absicherung: Anstatt direkt zu tilgen, fließt eine zweite Monatsrate in ein ergänzendes Finanzprodukt. So wird entweder ein Zinsrisiko oder das Einkommen des Darlehensnehmers abgesichert.
- Investment: Hier fließt die zweite Rate in Anlageprodukte. Es soll eine Rendite erzielt werden, die die Zinskosten übersteigt und somit hilft, schneller schuldenfrei zu sein.
1. Tilgungsaussetzung zur finanziellen Absicherung
Sofern ein tilgungsfreies Darlehen die finanzielle Absicherung unterstützen soll, fließt das Geld entweder in einen Bausparvertrag oder in eine Lebensversicherung.
Bei der Variante mit dem Bausparvertrag steht die Zinssicherung im Vordergrund. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, garantiert das Bauspardarlehen eine hohe Zinssicherheit. Der Zinssatz eines Bauspardarlehens ist in der Regel bis zur vollständigen Tilgung festgeschrieben. Das Zinsänderungsrisiko, also ein Anstieg der Marktzinsen, spielt dann keine Rolle mehr.
Fließt das Geld hingegen in eine kapitalgebundene Lebensversicherung, geht es um die Absicherung der Angehörigen. Sollte der Hauptverdiener sterben, drohen die Hinterbliebenen nicht die Immobilie zu verlieren. Die Versicherungssumme wird so gewählt, dass die finanziellen Verbindlichkeiten abgedeckt sind. Im Erlebensfall wird die ausgezahlte Summe wiederum verwendet, um das Immobiliendarlehen zurückzuzahlen.
2. Aussetzung der Tilgung als Investment
Es gibt Menschen mit Begeisterung für Finanzmärkte und Geldanlagen. Sie möchten die Tilgung ihrer Baufinanzierung aussetzen, um „eingesparte“ Kapital in Finanzprodukte zu investieren. Typische Investmentprodukte sind Aktienfonds, Rentenfonds und ETFs.
Die getätigten Investments sollen eine Rendite erzielen, welche die Zinskosten aus dem Immobiliendarlehen übersteigt. Später wird das erwirtschaftete Kapital wiederum genutzt, um das Darlehen über Sondertilgungen oder eine Einmalzahlung abzulösen.
Nicht alle Banken bieten Baufinanzierungen mit Tilgungsersatz an
Viele Banken sehen in beiden Verfahren ein Risiko. Grund dafür ist die fehlende Restschuldbefreiung. Geht etwas schief, ist die Restschuld noch nach Jahren in voller Höhe vorhanden.
Deshalb bieten viele Banken solche Kredite mit Aussetzung der Tilgung nicht an. Andere ermöglichen solche Finanzierungen, bestehen aber auf die Abtretung des Tilgungsersatzes. Als Tilgungsersatz gilt das Finanzprodukt, in das das Kapital fließt, zum Beispiel ein Fonds oder eine Lebensversicherung. Die Abtretung bedeutet, dass die Bank im Notfall (z.B. bei längerfristigen Zinsausfällen) auf das angesparte Kapital zugreifen kann.
Immobiliendarlehen mit niedriger Mindesttilgung als Alternative
Eine starke Alternative zum Darlehen mit Tilgungsaussetzung oder Tilgungsersatz ist ein reguläres Annuitätendarlehen mit niedriger Mindesttilgung. Leider gibt es Interessenten, die diese Finanzierungsvariante kategorisch ablehnen, obwohl sich eine attraktive Chance eröffnet.
Die Idee besteht darin, ein Darlehen mit niedriger Tilgung abzuschließen, z.B. einer anfänglichen Tilgung von nur einem Prozent. Zwar wird die Monatsrate dadurch erhöht, jedoch gehen damit auch Vorteile einher:
- Machbarkeit: Je nach Ausgangssituation kann die Realisierung leichter fallen.
- Größe Auswahl an Darlehen: Chance auf einen niedrigen Zinssatz.
- Tilgung: Schon während der Laufzeit findet ein Abtrag der Restschuld statt. Diese Form der Rückversicherung bedeutet mehr Sicherheit.
Fazit
Es gibt gute Gründe, sich für eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung zu entscheiden. Viele Kreditnehmer konnten ihre Pläne bereits erfolgreich umsetzen und haben davon enorm profitiert. Doch die Auswahl an Banken ist begrenzt und für manche Interessenten kann die Machbarkeit eingeschränkt sein.
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Fragen & Antworten zum Thema
Ist eine Absicherung via Bausparvertrag oder Lebensversicherung sinnvoll?
Ob Tilgungsaussetzung für Bausparvertrag oder Lebensversicherung, beide Varianten haben ihre Kritiker und Fürsprecher. Kritiker bemängeln gerne die höheren Zinskosten. Fürsprecher verweisen wiederum auf den zusätzlichen Nutzen.
Pauschal lässt es sich nicht sagen, ob sich diese Form der Absicherung lohnt. Stattdessen kommt es auf den Einzelfall an. Entscheidend sind die Bedürfnisse des angehenden Darlehensnehmers und die Kompetenz des Finanzierungsberaters (gerade hier ist die Qualität der erarbeiteten Finanzierungslösung von großer Bedeutung). In machen Fällen kann sinnvoll sein, sich für ein tilgungsfreies Darlehen zu entscheiden, in manchen ist es wiederum besser, ein Annuitätendarlehen zu wählen.
Rechnet sich der Tilgungsersatz durch Fonds und ETFs bei der Baufinanzierung?
Auch hier entscheidet der Einzelfall. Es gibt Darlehensnehmer, die der Typ für entsprechende Finanzierungslösungen sind und gleichzeitig über die finanziellen Mittel verfügen. Tendenziell sind es Besserverdiener mit einer Passion für Geldanlagen, die vom Tilgungsersatz durch Fonds oder ETFs profitieren können.
Ob sich die Entscheidung am Ende rechnet, hängt von der Investmentstrategie und der Entwicklung an den Finanzmärkten ab. Während einige Darlehensnehmer im Vergleich zur klassischen Finanzierungsvariante mit unmittelbarer Tilgung profitieren, fahren andere schlechter damit. Dieser Tatsache sollten sich Interessierte in jedem Fall bewusst sein. Außerdem gilt es im Vorfeld genau zu rechnen. Faktoren, wie konstant hohe Zinskosten und Steuern auf Investmentgewinne sind unbedingt zu berücksichtigen.
Was ist ein Tilgungssurrogat?
Tilgungssurrogat und Tilgungsträger sind eine alternative Bezeichnungen für den Tilgungsersatz. Das Spektrum an Finanzprodukten, die sich als Tilgungssurrogate für endfällige Darlehen anbieten, ist groß. Klassiker sind Bausparvertrag und Lebensversicherung. Investmentprodukte, wie Investmentfonds, ETFs bzw. entsprechende Fondssparpläne befinden sich stark auf dem Vormarsch. Ob eine Abtretung an den Darlehensgeber notwendig ist oder nicht, hängt von der Finanzierung ab.
Eignet sich ein endfälliges Darlehen zur Zwischenfinanzierung?
Für Zwischenfinanzierungen sind endfällige Darlehen eine beliebte Wahl. Ob als variable Darlehen oder mit fester Laufzeit – beide Varianten halten die Monatsbelastung gering. Ein Tilgungsersatz wird nicht bespart, stattdessen erfolgt die Rückzahlung in einer Summe.
