Die meisten Bauherren und Käufer entscheiden sich für ein Immobiliendarlehen mit Zinsbindung. Aber in manchen Fällen kann ein variables Darlehen die bessere Finanzierungslösung sein. Es bietet mehr Flexibilität und ist beim Zinssatz meist günstiger. Doch aufgepasst, wegen der Risiken ist diese Darlehensart nicht für jedermann geeignet.
Funktionsweise von variablen Immobiliendarlehen
Ein variables Darlehen unterliegt keiner Zinsbindung. Somit wird der Darlehenszins in regelmäßigen Abständen an die Entwicklung der Marktzinsen angepasst, d.h. je nach Zinsentwicklung kann er gleich bleiben, steigen oder fallen.
Referenzzinssatz ist üblicherweise der 3-Monats-Euribor. Der Darlehenszins berechnet sich durch den Euribor plus einen Zinsaufschlag. Die Zinsanpassung des Euribor erfolgt im vierteljährlichen Rhythmus durch die Europäischen Zentralbank (EZB).
Aufgrund der fehlenden Zinsbindung bleibt die Laufzeit flexibel, eine kurzfristige Kündigung ist möglich. Je nach Regelung im Darlehensvertrag kann die Finanzierung umgehend oder vierteljährlich gekündigt werden.
Vorzüge dieser Darlehensart
Variable Darlehen bringen zwei große Vorzüge mit sich, die je nach Finanzierung sehr reizvoll sein können. Da wäre zunächst die Tatsache, dass aufgrund der fehlenden Zinsbindung ein schneller Ausstieg möglich ist.
Der Darlehensnehmer bindet sich nicht lange, was beispielsweise praktisch ist, wenn Zwischenfinanzierungen (z.B. für die Überbrückung der Wartezeit bis zur Auszahlung eines Erbes) benötigt werden. Finanzierungszeiträume von wenigen Monaten sind möglich. Ebenso fällt im Vergleich zum Annuitätendarlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Weiterhin bringen kurze Laufzeiten / Zinsbindungen den Vorteil mit sich, dass sie niedrigere Zinssätze versprechen. Je länger bei einem Annuitätendarlehen die Zinsbindung bemessen ist, desto höher liegen bei normalen Marktbedingungen die Zinsen. Wer variabel finanziert, erzielt somit einen Zinsvorteil. Außerdem profitiert der Darlehensnehmer zusätzlich, wenn die Marktzinsen fallen.
Variables Darlehen: Ein Blick auf die Risiken
Mit dem variablen Zinssatz geht ein Risiko einher. Womöglich ist die Darlehensrate bei Vertragsunterzeichnung mühelos tragbar. Doch sollten die Marktzinsen anziehen, steigt auch die Monatsrate. Unter Umständen wird es dann für den Darlehensnehmer eng oder im schlimmsten Fall kann er die Finanzierung nicht mehr tragen.
Aufgrund der Anpassung der Zinskonditionen an die Zinsentwicklung ist keine absolute Planungssicherheit gewährleistet. Anders als beim Annuitätendarlehen ist das Zinsrisiko nicht eliminiert.
Genau diese Finanzierungsform war übrigens der Grund für die Finanzkrise in den USA. Nahezu alle Eigentümer hatten auf variable Darlehen gesetzt. Weil die Marktzinsen anzogen, wurden die Raten immer teurer. Mit der Zeit befanden sich Millionen von Amerikanern nicht mehr in der Lage, ihre Darlehen zu bedienen. Der gesamte Markt platzte und die Banken mussten Milliardenverluste verzeichnen.
Wann die Darlehensaufnahme sinnvoll sein kann
Wir möchten nicht den Eindruck erwecken, Immobiliendarlehen mit variabler Verzinsung seien prinzipiell eine schlechte Wahl. In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, sich bei der Baufinanzierung für ein variables Darlehen zu entscheiden.
1. Bauvorhaben
Ein gutes Beispiel ist die Finanzierung von Baugrundstücken. Oft geht es zunächst darum, den Grund und Boden zu erwerben. Wer hierfür ein Darlehen mit Zinsbindung aufnimmt, begibt sich in die Abhängigkeit einer Bank. Dann bleibt häufig keine andere Wahl, als das gesamte Bauvorhaben im Anschluss über dieselbe Bank zu finanzieren. Es besteht keine Möglichkeit mehr, Konditionsunterschiede der Banken zum eigenen Vorteil zu nutzen.
Ein variables Darlehen verschafft Abhilfe, weil es innerhalb weniger Monate kündbar ist. Der Grundstücksbesitzer kann die bestehende Finanzierung ablösen und sein gesamtes Bauvorhaben komplett neu finanzieren.
2. Zwischenfinanzierung
Variable Darlehen sind eine beliebte Wahl bei Zwischenfinanzierungen. Angenommen eine andere Immobilie wird verkauft und der Verkaufserlös soll als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden, so lässt sich der Zeitraum bis zum Verkauf über ein variables Darlehen abdecken.
Wegen des kurzen Finanzierungszeitraums bleibt das Zinsrisiko überschaubar. Vor allem bei Zeiträumen, die wenige Monate bis maximal zwei Jahren betragen, sind Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz stark verbreitet.
3. Spekulation
Ebenso bieten sich variable Darlehen an, wenn ein Darlehensnehmer vermögensstark ist und er flexibel bleiben möchte. So kommt es z.B. gelegentlich vor, dass vermögende Immobilienkäufer ihr Kapital nicht für den Immobilienerwerb einsetzen, sondern lieber in Aktien oder andere Vermögenswerte investieren. So bleiben sie flexibel und haben die Möglichkeit, ihr variables Darlehen immer noch in eine Finanzierung mit Zinsbindung zu wandeln oder es schlichtweg abzulösen.
Fazit
Das variable Immobiliendarlehen bietet Vorteile bei Zinssatz und Flexibilität. Allerdings besteht ein Zinsrisiko, das einen deutlichen Anstieg der Monatsrate zur Folge haben kann. Deshalb ist es für die meisten Baufinanzierungen nicht geeignet, sondern eher für vorläufige Grundstücksfinanzierungen und Zwischenfinanzierungen.
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