Es ist faszinierend, den Bau eines Eigenheims Schritt für Schritt mitzuverfolgen. Die Entstehung von Fundament, Rohbau und Ausbau erfolgt nach klar definierten Abläufen. Fachleute sprechen hierbei vom sogenannten Baufortschritt, der in verschiedene Bauphasen unterteilt wird. Dieser Fortschritt ist nicht nur für die Bauplanung, sondern insbesondere auch für die Auszahlung eines Immobiliendarlehens von großer Bedeutung.
Fertigstellung in mehreren Bauphasen
In der Praxis erfolgt eine grobe Unterteilung in sieben Bauphasen. Viele Bauunternehmen orientieren sich daran und stellen ihre Rechnungen phasenweise. Das bedeutet: Sobald beispielsweise das Fundament gegossen ist, erhält der Bauherr bereits die erste Rechnung. Diese muss innerhalb der vereinbarten Frist beglichen werden, damit der Bau ohne Verzögerungen fortgeführt werden kann.
Die sieben Bauphasen können je nach Bauunternehmen variieren, umfassen jedoch typischerweise:
- Fertigstellung des Kellers oder der Bodenplatte
- Rohbau einschließlich Mauerwerk und Decken
- Dachkonstruktion und -deckung
- Einbau von Fenstern und Außentüren
- Innenputzarbeiten
- Estrich und technische Installationen
- Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit
Auszahlung des Immobiliendarlehens kann abweichen
Banken sind mit dieser Vorgehensweise vertraut und zahlen Darlehen in der Regel ebenfalls in mehreren Teilschritten aus. Häufig sind bis zu sieben Teilauszahlungen vorgesehen, sodass sich die Finanzierung gut an den Baufortschritt anpasst. Allerdings sollten Bauherren nicht davon ausgehen, dass dieses Verfahren immer identisch gehandhabt wird.
Abweichungen sind möglich – sowohl auf Seiten der Banken als auch der Bau- und Handwerksunternehmen. Manche Banken gestatten beispielsweise weniger Teilauszahlungen, um ihren administrativen Aufwand zu verringern. Bauunternehmen hingegen teilen die Bauphasen manchmal feiner auf, um schneller abrechnen zu können. Gerade bei Fertighäusern kommt es zudem vor, dass Hersteller mehrere Teilrechnungen stellen, anstatt den Gesamtbetrag in einer Summe zu fordern.
Darlehensauszahlung rechtzeitig planen
Für Bauherren ist es entscheidend, frühzeitig die Auszahlungskonditionen ihrer Bank sowie die Abrechnungsmodalitäten der Bauunternehmen zu vergleichen. Stimmen die Zahlungspläne nicht überein, sollten rechtzeitig Lösungen gefunden werden. Denkbar sind zum Beispiel:
- eine Anpassung des Bauvertrags (Zusammenlegung einzelner Phasen),
- eine Verhandlung mit der Bank über zusätzliche Teilauszahlungen,
- oder die Überbrückung einzelner Rechnungen mit Eigenkapital.
Wer diese Punkte ignoriert oder den Dialog mit Bank und Bauunternehmen zu spät sucht, riskiert Verzögerungen, unnötigen Stress und im schlimmsten Fall auch Mehrkosten. Eine saubere Abstimmung sorgt hingegen für Planungssicherheit und einen reibungslosen Bauablauf.
Auszahlungsvoraussetzungen beachten
Von größter Bedeutung sind die sogenannten Auszahlungsvoraussetzungen. Diese müssen vom Bauherrn erfüllt werden, bevor die Bank Mittel freigibt. Dazu zählen unter anderem die Vorlage einer Baugenehmigung, abgeschlossene Versicherungen (z.B. Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung) sowie die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Baufortschritte. Bauherren sollten sich daher schon vor Baubeginn mit diesen Voraussetzungen vertraut machen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Fazit: Eine klare Planung der Bauphasen und der Darlehensauszahlungen ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Hausbau. Wer frühzeitig mit allen Beteiligten spricht und mögliche Abweichungen berücksichtigt, schafft die Grundlage für einen reibungslosen Ablauf – ohne unnötige Verzögerungen und Zusatzkosten.
