Die Zinsbindung ist Bestandteil fast jeder Baufinanzierung. Sie beeinflusst die Finanzierung in vielfältiger Weise. Deshalb ist es wichtig, im Rahmen der Finanzierungskonzeption die passende Zinsfestschreibung zu wählen.
Sie legt den Darlehenszins für eine bestimmte Finanzierungsdauer fest. Unabhängig von der Entwicklung des Zinsmarktes bleibt der Darlehenszins unverändert. Der Darlehensnehmer ist während dieser Zeit keinem Zinsrisiko ausgesetzt. Angenommen, Sie wählen eine Zinsbindungsdauer von zehn Jahren und die Hypothekenzinsen steigen nach einigen Jahren drastisch an. Da der Zinssatz gesichert ist, haben Sie bis zum Ende des Zinsbindungszeitraums nichts zu befürchten.
Auswirkungen der Zinsfestschreibung
- Zinssicherheit: Für die Darlehenslaufzeit ist der Zinssatz fest vereinbart. Änderungen am Zinsmarkt haben auf die Finanzierung keinen Einfluss.
- Planungssicherheit: Darlehensnehmer wissen jederzeit, wie hoch die Darlehensraten dank des festen Zinssatzes ausfallen.
- Darlehenszins: Je länger der Zinsbindungszeitraum, desto höher der Darlehenszins (gilt unter normalen Marktbedingungen).
Zinsen der Baufinanzierung optimal festschreiben
Die überwiegende Mehrheit der Darlehensangebote im Bereich der Baufinanzierung sieht eine Zinsbindung von zehn Jahren vor – ein weit verbreiteter Standardwert. Doch niemand muss die Zinsen für sein Hypothekendarlehen für zehn Jahre festschreiben, auch andere Zeiträume sind möglich.
Welche Zinsbindung die richtige ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Es kommt auf den Einzelfall an.
Kurze Zinsbindung: ca. 5 Jahre oder kürzer
Die Wahl einer kurzen Zinsbindung kann verlockend sein, denn je kürzer der Absicherungszeitraum, desto besser steht es im Regelfall um den Zinssatz. In anderen Worten: Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger der Darlehenszins.
Mit der kurzen Laufzeit steigt jedoch das Zinsrisiko. Steigen die Marktzinsen, verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Angesichts der hohen Darlehensbeträge und der meist langen Rückzahlungszeiträume sind die meisten Bauherren und Käufer gut beraten, auf einen kurzen Zinsbindungszeitraum zu verzichten.
Kurze Zinsbindungen sind für diejenigen attraktiv, die nur für kurze Zeit finanzieren möchten, weil sie z.B. umfassend Eigenkapital einbringen und ihr Darlehen im Ernstfall schnell zurückzahlen können. Ebenso sind kurze Zinsbindungen eine beliebte Wahl bei Zwischenfinanzierungen. Die Attraktivität einer kurzen Zinsfestschreibung besteht darin, sich nicht lange an die Bank zu binden und gleichzeitig von attraktiven Hypothekenzinsen zu profitieren.
Standardzinsbindung von 10 Jahren
Es überrascht nicht, dass die Finanzierungsvariante mit einer Zinsbindung von 10 Jahren so häufig empfohlen wird. Sie bietet eine relativ hohe Sicherheit. Der Immobilienkäufer ist für ganze zehn Jahre abgesichert und kann sich in dieser Zeit um die Rückzahlung kümmern. Allerdings sollte die Tilgung in ausreichendem Maße erfolgen.
Ob sich diese Wahl empfiehlt, hängt vom Darlehensbetrag und der Tilgung ab. Wer sein Immobiliendarlehen rasch abträgt, hat am Ende der Zinsbindungsdauer nicht viel zu befürchten. Findet hingegen ein langsamer Darlehensabtrag statt, ist es womöglich besser, eine zusätzliche Absicherung mittels Bausparvertrag vorzunehmen oder alternativ eine längere Zinsbindung zu wählen.
Lange Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr
Sicherheitsbewusste und alle Kreditnehmer, die mit einer niedrigen Tilgung beginnen und nach zehn Jahren mit einer hohen Restschuld rechnen müssen, sind mit einer langfristigen Zinsbindung gut beraten. Viele Banken räumen Bauherren und Immobilienkäufern die Möglichkeit ein, die Hypothekenzinsen für 15, 20 oder sogar 30 Jahre festzuschreiben.
Bei derart langen Finanzierungszeiträumen kann ein Volltilgerdarlehen interessant sein. Es ist so konzipiert, dass der Darlehensbetrag bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Viele Banken begrüßen es, wenn Kunden ambitioniert tilgen wollen und gewähren daher bei Volltilgerdarlehen häufig einen Zinsvorteil.
Angst vor einer langen Bindung an die Bank?
Es gibt angehende Darlehensnehmer, die wegen der gebotenen der Sicherheit zur langen Zinsbindung tendieren. Doch manchmal bestehen Zweifel, weil die Marktzinsen mit den Jahren fallen könnten – dann wäre lange die Zinsfestschreibung nachteilig.
Das Risiko zwischenzeitlich sinkender Hypothekenzinsen kann begrenzt werden. Denn auch bei einer Zinsbindung von 30 Jahren ist ein vorzeitiger Ausstieg möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt Verbrauchern ein Sonderkündigungsrecht ein, das einen vorzeitigen Ausstieg (frühestens 10 Jahre nach Finanzierungsbeginn) aus der Baufinanzierung ermöglicht.
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