Fragen & Antworten

Unabhängig vom jeweiligen Zinsniveau und gerade vor dem Hintergrund der Altersversorgung in Eigeninitiative ist die Entscheidung für die eigenen vier Wände immer richtig.

Auf die persönliche Lebenslage abgestimmt sollte die langfristige Investition sorgfältig geplant werden. Sie benötigen einen guten Finanzierungsberater, der ein solides Finanzierungskonzept erstellt, das auch die Zeit nach Ablauf der ersten Zinsbindung berücksichtigt. Sie sind gut beraten, wenn Sie langfristig eine monatliche Belastung von 7 % tragen können, da nach Ablauf der ersten Zinsbindung die Anschlussfinanzierung aufgrund eines gestiegenen Zinsniveaus teurer sein kann als bei Abschluss eines Darlehensvertrages.

Aufgrund des nach wie vor historisch niedrigen Zinsniveaus sollten möglichst langfristige Zinsbindungen vereinbart werden. Ihr Finanzierungsberater erstellt Ihnen gern ein individuelles Finanzierungskonzept.

Es empfiehlt sich auf jeden Fall, Vergleichsangebote von einem unabhängigen, professionellen Finanzierungsberater einzuholen.

Die Hausbank wird in der Regel ihre eigenen Produkte präferieren, dem Finanzierungsberater stehen dagegen eine Vielzahl Banken und Finanzierungspartner für die individuelle Angebotserstellung zur Verfügung.

Sollen einzelne Gewerke in Eigenleistung erstellen werden, stimmen Sie diese sorgfältig mit Ihrem Architekten ab, da es im Gebäude sensible Bereiche wie Wasser, Strom, Heizung und Installation gibt, bei denen die Ansprüche auf Gewährleistung sehr wichtig sind.

Nach der Vorlage eines plausiblen Eigenleistungsnachweises von dem zuständigen Architekten stimmen Sie mit ihrer finanzierenden Bank bzw. Ihrem Finanzierungsberater ab, in welcher Größenordnung Eigenkapitalersatz anerkannt wird.

Mit einer Sondertilgungsoption sind außerplanmäßige Rückzahlungen des Darlehens möglich, um so die Darlehenslaufzeit zu verkürzen.

Einige Banken bieten eine jährliche Sondertilgungsoption von 5 % ohne Zinsaufschlag an. Bei höheren Sondertilgungsoptionen erhöht sich in der Regel der Sollzinssatz für das Darlehen.

Die Entscheidung für oder gegen eine Sondertilgungsoption sollte nur unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Gesamtsituation erfolgen.

Bei einer Baufinanzierung können für das Darlehen entweder variable Zinsen – mit einem hohen Zinsänderungsrisiko – vereinbart werden oder ein fester Sollzinssatz für einen bestimmten Zeitraum, um genau dieses Risiko für diesen Zeitraum auszuschließen. Unsere Bankpartner bieten Zinsbindungen von 30 Jahren und länger an. Welche Variante der Zinsgestaltung für Ihre Finanzierung die optimale Lösung ist, ergibt sich aus Ihrer finanziellen Gesamtsituation. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Finanzierungsberater.

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Darlehen von der Bank zu den vereinbarten Konditionen zur Verfügung gestellt, aber vom Darlehensnehmer noch nicht oder nicht in voller Höhe abgerufen wurde oder aufgrund fehlender Auszahlungsvoraussetzungen nicht ausgezahlt werden konnte.

Ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt berechnet die Bank für den nicht abgerufenen Darlehensbetrag diese Bereitstellungszinsen bis zur Auszahlung.

Die Finanzierungsinstitute sind nach Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, den effektiven Jahreszins und dessen Berechnungsmethode, inklusive der darin enthaltenen Kostenbestandteile, anzugeben. Dadurch soll es dem Verbraucher ermöglicht werden, verschiedene Kreditkonditionen miteinander zu vergleichen.

Der Effektivzins wird vom Sollzinssatz, dem Auszahlungskurs, den Bearbeitungsgebühren sowie den Kreditvermittlungskosten, etwaigen Prämien für Restschuldversicherungen und der Tilgung sowie der Dauer der Zinsfestschreibung bestimmt. Bei Bauspardarlehen wird noch zusätzlich die anteilige Abschlussgebühr für den Darlehensanteil und eine eventuell anfallende Darlehensgebühr mitberücksichtigt.

Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, der dem Kreditnehmer von seiner Bank für das in Anspruch genommene Darlehen in Rechnung gestellt wird. Aus dem Sollzinssatz und der vereinbarten Tilgung ergibt sich die monatliche Belastung.

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto eines Notars bei einer Bank zur Verwaltung fremder Gelder. Konnte beispielsweise die zur Sicherung des Darlehens dienende Grundschuld für die Bank noch nicht im Grundbuch an rangrichtiger Stelle eingetragen werden, so bietet die Zahlung auf ein Notaranderkonto trotzdem die Möglichkeit zur fristgerechten Kaufpreiszahlung aus Darlehensmitteln. Diese Methode spielt in der Praxis aber eher eine untergeordnete Rolle.

Eine Notarbestätigung ist die schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts entgegensteht.

Diese Bestätigung ist gebührenpflichtig, der Notar übernimmt gegenüber der Bank die Haftung für die rangrichtige Eintragung.

Ein Forwarddarlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die bereits heute für den Zeitraum nach Ablauf der jetzigen Zinsbindung abgeschlossen wird.

Da eine Kündigung bestehender Kredite innerhalb der Zinsbindungsfrist in den meisten Fällen nicht möglich oder mit hohen Kosten verbunden ist, können sich Kreditnehmer aktuell günstige Konditionen mit einem Forwarddarlehen für einen späteren Zeitraum sichern.

Für den Zeitraum bis zur Inanspruchnahme berechnen die Banken einen Forwardaufschlag auf den aktuellen Sollzinssatz.

Bei der Entscheidungsfindung ist grundsätzlich zu bedenken, dass eine Immobilienfinanzierung in der Regel mehrere Jahrzehnte umfasst.

Daher sollte beim Vergleich von Darlehensangeboten nicht nur auf den anfänglichen Effektivzins geachtet werden sondern vor allem auch auf die voraussichtliche Gesamtlaufzeit des Kredites bis zur vollständigen Rückzahlung sowie die Gesamtkosten.

Ebenso spielt die Beurteilung des Zinsänderungsrisikos eine entscheidende Rolle.

Viele Banken setzen voraus, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklercourtage) aus Eigenmitteln aufgebracht werden. Es gibt aber auch Bankpartner von uns die auf den Einsatz von Eigenkapital unter bestimmten Voraussetzungen verzichten. Grundsätzlich können mit den Banken deutlich niedrigere Sollzinsen vereinbart werden je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, da sich der Beleihungsauslauf der Banken und somit ihr Risiko verringert. Bei der Entscheidung über die Höhe der einzusetzenden Eigenmittel spielen noch weitere Faktoren eine Rolle, z.B. ob die Immobilie vermietet wird oder ob es ausreichend finanzielle Reserven für unvorhergesehene Kosten gibt.

Im Rahmen einer Baufinanzierung bieten die meisten Kreditinstitute die Möglichkeit, zusätzlich zu  den monatlichen Raten Sondertilgungen zu leisten. Viele Institute bieten eine Sondertilgungsoption von 5 % p.a. ohne Zinsaufschlag an, bei höheren Sondertilgungsoptionen erhöht sich der Sollzinssatz.

Durch Sondertilgungen kann die Laufzeit des Kredites deutlich verkürzt werden.

Wir empfehlen, die Höhe der Sondertilgungsmöglichkeiten realistisch anhand der individuellen finanziellen Situation einzuschätzen und mit der Bank dann eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.

Die Entscheidung über die Dauer der Zinsbindung ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

In Zeiten mit einem niedrigen Zinsniveau empfiehlt sich grundsätzlich der Abschluss möglichst langer Zinsbindungsfristen, um so das Zinsänderungsrisiko zu minimieren oder sogar ganz auszuschließen, auch wenn der Zinssatz umso höher ist, je länger Zinsbindung vereinbart wird.

Kann während der Darlehenslaufzeit allerdings mit Kapitalzuflüssen aus fälligen Lebensversicherungen, Schenkungen oder zugeteilten Bausparverträgen gerechnet werden, sollte die Zinsbindungsdauer hierauf abgestimmt werden.

Die Entscheidung über die Dauer der Zinsbindungsbindung kann nur individuell unter Berücksichtigung der persönlichen Situation erfolgen.

Mit der Höhe des vereinbarten Tilgungssatzes wird vor allem die Laufzeit des Darlehens beeinflusst. In Zeiten mit einem niedrigen Zinsniveau sollte der Tilgungssatz deutlich mehr als 1 % p.a. betragen, da zum einen die Rate aufgrund des niedrigen Zinssatzes auch mit höherer Tilgung getragen werden kann und zum anderen das Darlehen ansonsten weit über 40 Jahre läuft. Die überwiegende Zahl der Banken fordert schon heute eine Mindesttilgung von 2% p.a. von Ihren Kunden. Auch das Alter der Darlehensnehmer spielt bei der Entscheidung über die Darlehenslaufzeit eine Rolle. Soll die Immobilie mit Eintritt ins Rentenalter lastenfrei sein, so ist die Tilgung entsprechend anzupassen.

Die Differenz zwischen dem Nominalbetrag des Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung wird als Disagio bezeichnet. Diese Zinsvorauszahlung führt dazu, dass der Nominalzins niedriger ausfällt, allerdings ist dadurch unter Umständen ein höherer Darlehensbetrag aufzunehmen.

Das Disagio wird spätestens bei der Darlehensauszahlung fällig und wird von dem Darlehensbetrag einbehalten. 

Insbesondere bei der Vermietung der eigenen Immobilie ist die Vereinbarung eines Disagios oftmals interessant, da es unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden kann. Wir empfehlen, sich diesbezüglich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen.

Bei einem Annuitätendarlehen wird ein bestimmter prozentualer jährlicher Tilgungssatz vereinbart, berechnet auf das Ursprungsdarlehen. Die Darlehensrate bleibt während der vereinbarten Zinsbindungsfrist gleich, da die monatlichen Zinszahlungen zwar sinken, die Tilgungsbeiträge jedoch in gleichem Maße steigen.

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt man während der Laufzeit ausschließlich die Zinsen an die Bank, während der Tilgungsanteil in ein geeignetes Tilgungsersatzprodukt fließt (z.B. ein Bausparvertrag).

Bei einer Vermietung der Immobilie wirkt sich der gleichbleibend hohe Zinsanteil bei einem endfälligen Darlehen unter Umständen günstig bei der steuerlichen Geltendmachung aus.

Der Beleihungswert der Immobilie spiegelt den Wert wieder, den das Kreditinstitut zu jedem beliebigen Zeitpunkt für realisierbar hält.

Bei einem Immobilienerwerb wird der Beleihungswert oftmals über den Verkehrswert (Kaufpreis) abzüglich eines 10 % -igen Sicherheitsabschlags ermittelt.

Ansonsten erfolgt die Ermittlung entweder über den Sachwert (Bau- und Bodenwert) oder bei vermieteten Objekten über den Ertragswert.

Der Beleihungsauslauf wird aus dem Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert errechnet.

Beispiel:

Bei einem Objektwert von 200.000 € (Beleihungswert) wird ein Darlehen in Höhe von 120.000 € aufgenommen (Fremdfinanzierung), was einem Prozentsatz von 60% entspricht. 

Man redet in diesem Falle von einem 60%igen Beleihungsauslauf.

Beim  Kauf einer Immobilie tritt der Käufer automatisch in die bestehende Gebäudeversicherung ein.

Jedoch kann diese innerhalb eines Monats nach erfolgter Eigentumsumschrift im Grundbuch gekündigt werden.

Im Anschluss daran besteht die Möglichkeit, eine neue Versicherung bei einer Gesellschaft ihrer Wahl abzuschließen. Eventuell empfiehlt es sich, zum Ablauf der Versicherungsperiode zu kündigen, um die bereits gezahlte Versicherungsprämie des Verkäufers zu nutzen.

Mit folgender Formel kann die Rate, die sich aus Darlehensbetrag, Nominalzins und aus dem Tilgungssatz zusammensetzt, berechnet werden.

Jährliche Rate = Darlehensbetrag x (Nominalzins + Tilgungssatz ) / 100

Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Nominalzins + Tilgungssatz ) / 1200

Eine Aufteilung des Baudarlehens in mehrere Teildarlehen ist möglich, um diese nach Ihren Wünschen mit verschiedenen Tilgungssätzen und Zinsfestschreibungen auszustatten. 

Dies bietet sich insbesondere an, wenn außerplanmäßige Rückzahlungen für die Zukunft bereits feststehen.

Wer eine Immobilienfinanzierung mit einem festen Zinssatz und fester Sollzinsbindung über zehn Jahre oder länger vereinbart hat, kann den Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren jederzeit kostenfrei entweder ganz oder teilweise kündigen. Eingehalten werden muss lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des Baudarlehens.