Ruft der Bauherr sein Darlehen nicht rechtzeitig in voller Höhe ab, fallen Bereitstellungszinsen auf den ausstehenden Darlehensbetrag an. Bei längerer Bauzeit kann es sinnvoll sein, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern. Ob sich dies bei einem Baukredit rechnet, hängt vom Einzelfall ab.
Auswirkung der Bauzeit auf die Zinslast
Die Finanzierung eines Bauvorhabens ist komplexer als die Darlehensaufnahme beim Haus- oder Wohnungskauf. Oft rufen Bauherren ihren Darlehensbetrag nicht in einer Summe ab, sondern die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt.
Je nach Bank sind in der Regel vier bis sieben Teilauszahlungen möglich. Die Auszahlung in Teilbeträgen anstelle einer Gesamtauszahlung ist eine Sicherheitsmaßnahme der Bank. Sie soll sicherstellen, dass die Zweckbindung erhalten bleibt und das Immobiliendarlehen vollständig in die Immobilie fließt. Bei schlüsselfertigen Fertighäusern kann dies anders sein, sofern alle Kosten auf einmal beglichen werden können.
Der vertraglich vereinbarte Darlehenszins wird nur auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag fällig, also die Summe der bisher ausgezahlten Darlehensteile. Der noch nicht ausgezahlte Betrag bleibt vorerst zinsfrei. Es gilt also: Mit jeder Teilauszahlung des Immobiliendarlehens steigt die Zinslast. Ist das Darlehen vollständig ausgezahlt, fallen die vollen Zinsen an.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Die Darlehensbedingungen geben vor, innerhalb welchen Zeitraums das Immobiliendarlehen vollständig abzurufen ist. Im Regelfall ist dieses Zeitfenster großzügig kalkuliert, doch sollte sich das Bauvorhaben verzögern, ist eine Überschreitung denkbar. Gelingt es nicht, das den Darlehensbetrag innerhalb der Frist vollständig abzurufen, werden Bereitstellungszinsen berechnet.
Das Prinzip der Bereitstellungszinsen ist einfach. Wird das Darlehen bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin nicht vollständig ausgezahlt, fallen nicht nur Zinsen auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag an, sondern auch auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensteil. Die anfallenden Zinsen setzen sich also aus zwei Teilen zusammen:
- Reguläre Darlehenszinsen
- Bereitstellungszinsen
Ob Bereitstellungszinsen anfallen, ist in erster Linie eine Frage der Bauzeit. Bauverzögerungen sind die Hauptursache für diese Zusatzkosten.
Inwiefern ist dies für die Baufinanzierung relevant?
Sobald die Bank Bereitstellungszinsen berechnet, ändert sich die Situation für den Darlehensnehmer. Ab diesem Zeitpunkt zahlt er Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag, auch wenn der Baukredit noch nicht vollständig ausgezahlt wurde. Die Folge ist eine höhere Darlehensrate / Zinsbelastung, die den monatlichen finanziellen Spielraum einschränkt (besonders ärgerlich, wenn z.B. noch Mietzahlungen anstehen).
Bereitstellungszinsen werden in der Regel nicht auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Darlehenszinssatzes berechnet. Üblich ist ein pauschaler Zinssatz, der nicht pro Jahr, sondern pro Monat festgelegt wird.
Wie sollen Bauherren mit Zinsen für die Darlehensbereitstellung umgehen?
Ist eine längere Bauzeit und damit das Entstehen von Bereitstellungszinsen absehbar, hat der Bauherr zwei Möglichkeiten:
- Bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern: Viele Banken ermöglichen es, den Zeitraum der bereitstellungszinsfreien Zeit zu verlängern – gegen einen Zinsaufschlag beim regulären Darlehenszins.
- Bereitstellungszinsen zahlen: Die Zinszahlung wird geleistet, bis das Darlehen vollständig ausgezahlt ist und die reguläre Rate inklusive Tilgung anfällt.
In vielen Baufinanzierungsratgebern wird empfohlen, Bereitstellungszinsen unbedingt zu vermeiden. Wir sind jedoch der Meinung, dass niemand voreilig handeln sollte. Es ist zu prüfen, wie hoch die Bereitstellungszinsen sind und ab wann sie berechnet werden. Die Zinskosten selbst müssen nicht so hoch sein, insbesondere dann nicht, wenn der größte Teil des Immobiliendarlehens bereits ausgezahlt ist.
Letztlich ist alles eine Frage der Kalkulation. Es kann sich lohnen, die bereitstellungszinsfreie Zeit gegen einen Zinsaufschlag zu verlängern. Manchmal ist es aber auch günstiger, nur die zusätzlichen Zinsen für die Darlehensbereitstellung zu zahlen.
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Fragen & Antworten zum Thema
Wie hoch ist der Zinssatz für Bereitstellungszinsen?
Der genaue Zinssatz variiert je nach Darlehensgeber. Überwiegend hat sich jedoch ein Zins von 0,25 Prozent pro Monat etabliert. Auf ein Jahr hochgerechnet ergibt dies einen Zinssatz von 3 Prozent.
Welche Dauer beträgt die bereitstellungszinsfreie Zeit?
Der Zeitraum schwankt je nach Bank. Einige Institute räumen ihren Kunden lediglich drei bis vier Monate ein, andere hingegen ein halbes Jahr oder mehr.
Wann startet die bereitstellungszinsfreie Zeit?
Bei so mancher Bank beginnt die bereitstellungszinsfreie Zeit mit dem Zeitpunkt der Vertragsunterschrift, bei anderen erst zum Ende des Monats oder Folgemonats.
Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?
Bei privater Immobiliennutzung lassen sich Bereitstellungszinsen nicht steuerlich geltend machen. Bei Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, hingegen schon. Allerdings sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, wie u.a. das Kalenderjahr und ob Wohneinheiten bereits vermietet sind. Investoren, die einen Neubau planen und ihre Zinsen steuerlich absetzen möchten, sollten dies rechtzeitig in Absprache mit Bank, Bauträger und Steuerberater planen.
Berechnet die KfW einen Bereitstellungszins?
Ja, im Normalfall werden Bereitstellungszinsen auch bei der KfW Bank fällig. Ob und ab welchem Monat, hängt vom jeweiligen Förderpogramm ab. Der monatliche Zinssatz kann vom anderen Bauzinsen / Baufinanzierungsdarlehen abweichen. Erfahrungsgemäß sind die KfW Bereitstellungszinsen vergleichsweise niedrig.
