Baufinanzierung: Was gilt als Eigenkapital, was wird nicht angerechnet?

Das Kapital, das von Bauherren und Käufern zur Finanzierung von Immobilien eingesetzt wird, kann unterschiedliche Formen annehmen. Doch nicht alle Arten von Eigenkapital werden von den Banken anerkannt. Wir erläutern, was die Banken bei der Baufinanzierung als Eigenkapital anerkennen und welche Vermögenswerte nicht berücksichtigt werden. Zudem erfahren Sie, wie Sie Ihr vorhandenes Vermögen optimal einsetzen, um Ihre Finanzierungschancen zu verbessern.

Was zählt als Eigenkapital?

Ersparnisse in Form von Bankguthaben sind die häufigste Form des Eigenkapitals bei Immobilienfinanzierungen. Sie und die folgenden Formen gelten oder zählen zumindest bei den meisten Banken als Eigenkapital.

• Bankguthaben: Gelder auf Sparbüchern und Konten wie Girokonto oder Tagesgeldkonto
• Barmittel: Bargeld gilt ebenfalls als Eigenkapital. Wichtig ist hier ein nachvollziehbarer Nachweis über die Herkunft und Einzahlung auf ein Konto.
• Bausparguthaben: Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist oder das Bauspardarlehen nicht abgerufen wird, kann das vorhandene Guthaben als Eigenkapital eingebracht werden.
• Wertpapiere: Aktien, Fondsanteile und andere Depotwerte können als Eigenkapital dienen, sofern sie kurzfristig veräußert werden können.
• Edelmetalle: Gold, Silber und Platin, sowohl in Barren als auch in Münzenform. Auch hier ist ein Nachweis über den Besitz und Wert erforderlich.
• Versicherungen: Rückkaufswerte von Lebensversicherungen und bestimmten Rentenversicherungen werden anerkannt, wenn sie vorzeitig verfügbar gemacht werden können.
• Schenkungen: Kapital, das etwa von Eltern oder Verwandten zur Verfügung gestellt wird. Wichtig sind Schenkungsverträge und gegebenenfalls Nachweise über die steuerliche Behandlung.

Einige Banken akzeptieren auch Guthaben auf Gemeinschaftskonten, Sparanteile von Genossenschaften oder Arbeitgeberbeteiligungen, sofern diese kurzfristig liquidierbar sind.

Eigenkapitalersatz

Eigenkapitalersatz hilft, die eigene Finanzierungsbasis zu stärken und den benötigten Kreditbetrag zu senken. Banken rechnen bestimmte Ersatzformen dem Eigenkapital ähnlich an, sofern sie nachweisbar und realistisch bewertet werden können.

• Eigenleistungen: Einsparungen beim Bau oder bei der Sanierung durch selbst ausgeführte Arbeiten. Hierbei zählen nur die ersparten Lohnkosten, nicht die Materialkosten. Wichtig ist eine realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten und zeitlichen Ressourcen.
• Andere Darlehen und Fördermittel: Private Darlehen, Arbeitgeberdarlehen oder staatliche Förderdarlehen können den Eigenkapitalanteil erhöhen. Dabei berücksichtigt die Bank jedoch die zusätzliche monatliche Belastung in der Haushaltsrechnung.
• Immobilien: Bereits vorhandene, unbelastete oder nur gering belastete Immobilien können als Sicherheit eingebracht werden und die Beleihung verbessern.

Auch zinsgünstige KfW-Darlehen oder regionale Förderprogramme können die Eigenkapitalsituation indirekt stärken, indem sie die Gesamtbelastung reduzieren.

Besonderheiten bei ausgewählten Arten von Eigenkapital

Bestimmte Eigenkapitalformen und Ersatzmittel erfordern eine genaue Prüfung. Nachfolgend finden Sie vier häufige Stolpersteine und wie Sie diese vermeiden können.

Stolperstein 1: Volatile Vermögenswerte

Einige Vermögenswerte wie Aktien oder Fondsanteile unterliegen Wertschwankungen. Ihr Wert kann sich kurzfristig verändern und damit das verfügbare Eigenkapital verringern. Zudem kann bei einem Verkauf Abgeltungsteuer anfallen, wodurch sich das Kapital weiter reduziert.

Banken berücksichtigen diese Risiken bei der Kreditprüfung. Dadurch wird der tatsächliche Eigenkapitalwert oft vorsichtiger angesetzt. Wer sicher gehen möchte, kann Wertpapiere frühzeitig verkaufen und den Erlös auf einem Bankkonto parken. So wird die Bewertung stabiler und nachvollziehbar.

Stolperstein 2: Schenkungen

Ein hoher Eigenkapitalanteil verbessert die Konditionen und erhöht die Chancen auf eine Kreditzusage. Finanzielle Unterstützung von Eltern oder Verwandten ist dabei sehr hilfreich. Allerdings sollten steuerliche Freibeträge beachtet werden, um unvorhergesehene Kosten zu vermeiden. Bei größeren Beträgen ist zudem eine schriftliche Schenkungsvereinbarung ratsam, um die Herkunft des Kapitals klar zu dokumentieren.

Stolperstein 3: Muskelhypothek

Viele Bauherren überschätzen den Wert ihrer Eigenleistung. Da nur die eingesparten Lohnkosten zählen, setzen Banken hier enge Grenzen. Je nach Projekt können nur wenige Prozent der Gesamtkosten oder ein bestimmter Maximalbetrag angerechnet werden. Ein realistischer Bauplan mit professioneller Unterstützung hilft, Überlastungen zu vermeiden und die Anerkennung der Eigenleistung zu sichern.

Stolperstein 4: Verfügbarkeit

Nicht jedes Vermögen steht sofort zur Verfügung. Festgelder, Auszahlungsfristen bei Versicherungen oder noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge können die Liquidität verzögern. Planen Sie deshalb rechtzeitig und sprechen Sie mit Ihrer Bank über Zeitpunkte und Nachweise, um Engpässe bei der Auszahlung des Darlehens zu vermeiden.

Was nicht als Eigenkapital zählt

Bestimmte Vermögenswerte werden von Banken grundsätzlich nicht als Eigenkapital anerkannt. Dazu gehören Werte, die sich nur schwer oder gar nicht kurzfristig veräußern lassen. Beispiele sind Kunstwerke, Sammlerstücke, Schmuck oder Oldtimer.

Diese Gegenstände besitzen zwar materiellen Wert, können aber nicht als Sicherheit bei der Bank dienen. Wer solche Werte besitzt, kann sie bei Bedarf verkaufen und den Erlös anschließend als Guthaben in die Finanzierung einbringen. Dadurch verbessert sich die Eigenkapitalquote und somit die Ausgangslage bei der Kreditvergabe.

Eigenkapitalnachweis gegenüber der Bank

Für die Kreditprüfung verlangt die Bank einen Eigenkapitalnachweis. Damit wird belegt, dass die angegebenen Mittel tatsächlich vorhanden und verfügbar sind.

Der Nachweis erfolgt in der Regel durch Konto- oder Depotauszüge, Schreiben der Versicherung über Rückkaufswerte oder Bestätigungen über Bausparguthaben. Fotos von Bargeld oder selbst erstellte Listen werden nicht akzeptiert. Wer Bargeld besitzt, sollte es vorübergehend auf ein Konto einzahlen, um einen gültigen Nachweis zu erhalten.

Die Nachweise dürfen je nach Bank nicht älter als drei bis sechs Monate sein. Für die Kreditprüfung reichen meist Kopien in Papierform oder digital aus. Bei der späteren Auszahlung können jedoch Originalbelege verlangt werden. Ebenso müssen bereits verwendete Eigenmittel durch entsprechende Zahlungsnachweise dokumentiert werden.

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