Das von Bauherren und Käufern bei der Immobilienfinanzierung eingesetzte Kapital kann in unterschiedlicher Form vorliegen. Doch nicht alle Kapitalarten werden von den Banken anerkannt. Wir erläutern, was bei Banken als Eigenkapital gilt und welche Vermögenswerte hingegen nicht angerechnet werden.
Was zählt als Eigenkapital?
Ersparnisse in Form von Bankguthaben sind die häufigste Form von Eigenkapital, das bei Immobilienfinanzierungen eingebracht werden. Sie und die nachfolgenden Formen gelten / zählen als Eigenkapital, zumindest bei den meisten Banken.
- Bankguthaben: Gelder auf Sparbüchern und Konten (z.B. Girokonto oder Tagesgeldkonto)
- Barmittel: Bargeld ist ebenfalls Eigenkapital (aufgepasst beim Eigenkapitalnachweis)
- Bausparguthaben: Wenn der Bausparvertrag nicht zuteilungsreif ist oder das Bauspardarlehen nicht abgerufen wird, kann das Bausparguthaben als Eigenkapital eingebracht werden
- Wertpapiere: Aktien, Anleihen, Fondsanteile etc.
- Edelmetalle: Gold, Silber, Platin (ob Barren oder Münzen, bitte auch hier an den Eigenkapitalnachweis denken)
- Versicherungen: Rückkaufswerte von Lebensversicherung und Unfallversicherung
- Schenkungen: Kapital, das z.B. von den Eltern zur Verfügung gestellt wird
Eigenkapitalersatz
Eigenkapitalersatz ist hilfreich, um das Kapital auf der Eigenseite zu erhöhen und somit den Finanzierungsbedarf gegenüber der Bank zu senken.
- Eigenleistungen: Ersparnis bei Hausbau oder Modernisierung, indem Arbeiten / Bauleistungen selbst ausgeführt und damit Lohnkosten eingespart werden.
- Andere Darlehen und Fördermittel: Private Darlehen, Arbeitgeberdarlehen und Förderdarlehen lassen sich als Eigenkapitalersatz in die Finanzierung einbringen und können sogar die Beleihung verbessern. Doch aufgepasst, die zugehörige Darlehensrate wird in der Haushaltsrechnung berücksichtigt.
- Immobilien: Für Baufinanzierungen beleihbare Objekte (z.B. Einfamilienhäuser oder Wohnungen)
Besonderheiten bei ausgewählten Arten von Eigenkapital
Bestimmte Arten von Eigenkapital und Eigenkapitalersatz erfordern erhöhte Vorsicht. Nachfolgend möchten wir auf vier typische Stolpersteine hinweisen.
Stolperstein 1: Volatile Vermögenswerte
Vermögenswerte, wie z.B. Aktien, können Wertschwankungen unterliegen und deshalb morgen weniger wert sein, als sie es augenblicklich sind. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass bei einer Veräußerung ggf. noch die Abgeltungssteuer fällig wird.
Banken berücksichtigen diese beiden Aspekte bei der Kreditprüfung. Als Folge ist es möglich, dass sie niedrigere Werte ermitteln und diese als Eigenkapital für die geplante Baufinanzierung anrechnen. Angehende Darlehensnehmer können diese Risiken minimieren, indem sie die Vermögenswerte veräußern und so in Bankguthaben umwandeln.
Stolperstein 2: Schenkungen
Es kommt vor, dass Eltern ihren Nachwuchs beim Eigenheimerwerb finanziell unterstützen. Doch gerade bei Schenkungen sind steuerliche Aspekte nicht außer Acht zu lassen. Womöglich steht am Ende weniger Kapital aus der Schenkung bereit, als ursprünglich geplant.
Stolperstein 3: Muskelhypothek
Die Praxis zeigt, dass Bauherren ihre Möglichkeiten beim Thema Eigenleistungen (auch: Muskelhypothek) gerne überschätzen. Einer der Hauptgründe ist, dass nur Lohnkosten, jedoch keine Materialkosten eingespart werden. Viele Banken begrenzen deshalb diese Art von Eigenkapitalersatz in der Anrechnung. Die Begrenzung kann in Relation zu den Gesamtkosten des Vorhabens stehen (z.B. 5 Prozent der Baukosten) oder ein fester Betrag (meist ca. 20.000 bis 25.000 Euro) sein.
Stolperstein 4: Verfügbarkeit
Nicht immer kann Erspartes sofort in die Baufinanzierung eingebracht werden. Bestimmte Gelder, wie z.B. Festgelder oder Bausparguthaben, sind womöglich nicht sofort, sondern erst in einigen Monaten abrufbar. Deshalb ist rechtzeitig zu prüfen, ob auf das Kapital zum erforderlichen Zeitpunkt zugegriffen werden kann.
Was nicht als Eigenkapital zählt
Exotische Kapitalwerte zählen nicht als Eigenkapital. Dies trifft typischerweise für Kapitalwerte mit niedriger Fungibilität (Werte, die sich nicht zeitnah zu Geld machen lassen) zu. Typische Beispiele hierfür sind Kunstgegenstände, Schmuck sowie andere wertvolle Sammelobjekte.
Trotz hohem Wert sind sie nicht als Sicherheit bei der Bank hinterlegbar. Wird dies bei der Kapitalplanung nicht berücksichtigt, droht ein geringerer Eigenkapitalanteil. Als Ausweg bleibt meist nur ein Verkauf, um anschließend den Erlös in Form von Bankguthaben in die Finanzierung einzubringen.
Eigenkapitalnachweis gegenüber der Bank
Damit die Bank eine Kreditentscheidung treffen kann, müssen die mit dem Finanzierungsantrag eingereichten Dokumente einen Eigenkapitalnachweis beinhalten. Mit ihm belegt der Antragsteller, dass die angegebenen finanziellen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen.
Der Nachweis von Eigenkapital erfolgt typischerweise per Konto- oder Depotauszug. Für Versicherungsguthaben / Rückkaufswerte sind entsprechende Schreiben der Versicherer vorzulegen. Nicht akzeptiert werden hingegen selbst erzeugte Dokumente, wie z.B. Fotos von Bargeld. Wer Bargeld besitzt, wird es nicht vermeiden können, das Geld zumindest vorübergehend auf ein Bankkonto (z.B. bei der Hausbank) einzuzahlen. Nur so kann dem Darlehensgeber ein Einzahlungsbeleg oder Kontoauszug vorgelegt werden.
Wichtig ist außerdem die Aktualität der Dokumente. Je nach Bank dürfen sie nicht älter als drei bis sechs Monate sein. Für die Kreditprüfung genügt es im Regelfall, Kopien (in Papierform oder digital) vorzulegen. Wenn es später um die Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen geht, können Nachweise anhand von Originaldokumenten erforderlich sein. Bei vielen Banken gilt dies ebenso, wenn der bereits erfolgte Einsatz des Eigenkapitals (z.B. für Zahlungen an Bauträger oder Handwerker) nachzuweisen ist.
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