Die Gestaltung der Finanzierung ist einer der wichtigsten Schritte vor der Aufnahme eines Immobiliendarlehens. Damit das Darlehen später optimal auf die persönliche Situation des Darlehensnehmers zurechtgeschnitten ist, muss es genau abgestimmt werden. Hierbei sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, darunter auch die Höhe der anfänglichen Tilgung.
Tilgungssatz clever wählen
Viele Bauherren und Käufer setzen sich mit diesem Thema nur unzureichend auseinander, was ein Fehler ist. Wir empfehlen, sich gründlich mit der Anfangstilgung zu befassen. Der Tilgungssatz bestimmt, in welchem Umfang sich die Restschuld ab Leistung der ersten Darlehensrate verringert.
Banken lassen ihren Kunden bei Annuitätendarlehen die freie Wahl, sie schreiben lediglich eine Mindesttilgung fest. Diese liegt je nach Bank und Höhe des Darlehensbetrags meist bei 1,0 oder 1,5 Prozent (auf Basis des ursprünglichen Darlehensbetrags).
Ein erheblicher Teil angehender Darlehensnehmer entscheidet sich für eine niedrige Anfangstilgung. Kein Wunder, schließlich bedeutet sie eine niedrige Monatsrate. So wird die Haushaltskasse weniger belastet.
Doch im Gegenzug findet der Abtrag der Restschuld nur schleppend statt. In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen sind die Raten generell niedrig. Als Folge erhöht sich der Tilgungsanteil einer Rate im Lauf der Zeit nur geringfügig. Aufgrund der Niedrigzinsen kann es – sofern sich die Rahmendaten der Finanzierung nicht verändern – gut 40 Jahre dauern, bis ein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.
Angesichts dieser Situation sind Bauherren, Käufer und Anschlussfinanzierer gut beraten, sich für eine etwas höhere Anfangstilgung zu entscheiden. Wer beispielsweise mit zwei Prozent statt einem Prozent beginnt, tilgt in den ersten Jahren der Finanzierung fast doppelt so viel. Zwar relativiert sich dieser Effekt mit der Zeit, doch letztlich wird das Darlehen einige Jahre früher zurückgezahlt sein.
Schneller tilgen und gleich mehrfach profitieren
Eine frühere Rückzahlung lohnt sich gleich doppelt. Durch die schnellere Tilgung fallen weniger Zinsen an, was unter dem Strich eine schöne Ersparnis bedeutet. Zugleich bietet sich bei entsprechender Planung die Chance, das Darlehen vor dem Eintritt in den Ruhestand vollständig zurückzuzahlen. Das ist von Vorteil, da sich das Einkommen mit Beginn des Ruhestands oft spürbar verringert.
Praktische Option: Sondertilgung
Angesichts dieser Vorzüge erscheint es sinnvoll, mit einer möglichst hohen Tilgung zu beginnen. Andererseits kann eine zu ehrgeizige anfängliche Tilgung die Haushaltskasse belasten und damit die finanziellen Möglichkeiten erheblich einschränken. Deshalb ziehen es viele Bauherren und Käufer vor, mit einer mittleren Tilgung von ca. zwei bis drei Prozent zu starten und gleichzeitig das Darlehen so zu gestalten, dass die Leistung von Sondertilgungen möglich ist.
So bleibt die finanzielle Belastung überschaubar und dank der Sondertilgungsoption kann das Immobiliendarlehen rasch abgetragen werden. Entscheidend ist allerdings, dass diese Möglichkeit auch tatsächlich genutzt wird und Sondertilgungen geleistet werden.
Zins und Tilgung: Ratenhöhe richtig wählen
Die Höhe der Darlehensrate beim Annuitätendarlehen wird durch Zins und Tilgung bestimmt. Durch Wahl der Tilgung lässt sich die Ratenhöhe justieren. Im Allgemeinen empfiehlt es sich, die Monatsrate auf maximal 40 Prozent vom Gesamteinkommen (bezogen auf den Nettoverdienst) zu begrenzen. Je nach Bank und deren Haushaltsrechnung kann sogar eine strengere Grenze gelten.
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