Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine zweite, abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Sie verfügt über eine eigene Küche und ein eigenes Bad, ist in sich abgeschlossen und potenziell eigenständig bewohnbar. Nutzungsmöglichkeiten bestehen sowohl zur Vermietung als auch zur Eigennutzung, beispielsweise durch Angehörige.
Baurechtlich gelten bestimmte Anforderungen. So muss die Einliegerwohnung in der Regel kleiner als die Hauptwohnung sein und darf sich nur untergeordnet präsentieren. Ein separater Zugang zur Straße ist in den meisten Bundesländern erlaubt, aber keine zwingende Voraussetzung (je nach Landesbauordnung kann dies variieren). Wichtig ist: Die Einliegerwohnung darf nicht völlig losgelöst vom Haupthaus wirken, sonst gilt das Haus als Zweifamilienhaus.
Auch steuerlich ist die Abgrenzung entscheidend: Wird die Einliegerwohnung vermietet, können anteilige Kosten (z.B. Zinsen, Abschreibungen) steuerlich geltend gemacht werden. Die Immobilie wird dann in der Regel als Zweifamilienhaus klassifiziert.
Gründe für eine Immobilie mit zusätzlicher Wohnung
Jeder Bauherr und Käufer hat seine eigene Motivation, sich für ein Gebäude mit Haupt- und Nebenwohnung zu entscheiden. Im Kern gibt es zwei Hauptgründe:
- Vermietung: Die Einliegerwohnung wird an Dritte vermietet und generiert regelmäßige Mieteinnahmen. Diese verbessern die Haushaltsbilanz und können langfristig beim Vermögensaufbau helfen. Auch steuerlich kann die Vermietung Vorteile bringen.
- Eigennutzung: Die Wohnung kann von Familienangehörigen, etwa den Eltern, Großeltern oder später den erwachsenen Kindern, genutzt werden. So entstehen Mehrgenerationenlösungen mit räumlicher Nähe bei gleichzeitiger Wahrung der Privatsphäre.
Ein großer Vorteil ist die Flexibilität: So kann die Wohnung zunächst vermietet und später eigengenutzt werden – oder umgekehrt. Auch eine spätere Umwandlung in eine Bürofläche oder Ferienwohnung ist denkbar, sofern baurechtlich zulässig.
Besonderheiten bei der Baufinanzierung
Wie bereits angedeutet, hat eine Einliegerwohnung Einfluss auf die Baufinanzierung. In den meisten Fällen sind die Baukosten oder der Kaufpreis höher als bei einem klassischen Einfamilienhaus, allein schon wegen des zusätzlichen Ausbaus der zweiten Wohneinheit. Dadurch steigt in der Regel der Finanzierungsbedarf.
Wer die Einliegerwohnung vermieten möchte, kann mit Mieteinnahmen rechnen, die einen Teil der monatlichen Darlehensrate abdecken. Das klingt zunächst positiv, führt bei der Bank jedoch nicht automatisch zu einer besseren Bewertung.
Denn aus Bankensicht bergen Mieteinnahmen gewisse Unsicherheiten: Leerstand, Zahlungsausfall oder notwendige Renovierungen können das zusätzliche Einkommen schnell verringern oder ganz entfallen lassen. Wird die Rückzahlung des Darlehens maßgeblich auf diese Einnahmen gestützt, steigt aus Sicht des Kreditgebers das Risiko.
Meist keine vollständige Anrechnung der Mieteinnahmen
In der Praxis rechnen Banken Mieteinnahmen selten zu 100 % an. Je nach Institut wird ein pauschaler Abschlag vorgenommen, meist zwischen 20 % und 50 %. Dieser Risikoabschlag soll potenzielle Mietausfälle und Kosten für Instandhaltung oder Neuvermietung abdecken. Zudem prüfen Banken häufig, ob die Immobilie in einer vermietungsfreundlichen Lage liegt.
Die Bonität des künftigen Mieters wird dabei meist nicht berücksichtigt, da dieser zum Finanzierungszeitpunkt oft noch nicht feststeht. Auch deshalb ist der Abschlag auf die kalkulierten Mieteinnahmen üblich.
Grundsätzlich gilt: Je weniger die Rückzahlung des Darlehens von den Mieteinnahmen abhängig ist, desto positiver wird das Vorhaben bewertet. Wer über ein solides Einkommen verfügt und auch ohne die Mieteinnahmen die monatliche Rate tragen kann, verbessert seine Chancen auf eine rasche Finanzierungszusage deutlich.
Was ist bei der Kreditvorbereitung zu beachten?
Für eine erfolgreiche Finanzierung empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung:
- Erstelle eine realistische Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, mit und ohne Mieteinnahmen.
- Berücksichtige Instandhaltungskosten und mögliche Leerstandsphasen.
- Erstelle bei Vermietung ein grobes Nutzungskonzept, um gegenüber der Bank Plausibilität zu zeigen.
- Plane ausreichend Eigenkapital ein, insbesondere für den Bau der zweiten Wohneinheit.
- Prüfe die baurechtlichen Anforderungen der Gemeinde (z.B. Stellplatzverordnung, Brandschutz).
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