Beim Kauf eines Eigenheims erwerben Kaufende nicht nur das Grundstück und das Gebäude, sondern auch Teile des Inventars. Um die Grunderwerbsteuer zu senken, werden diese immer öfter im Kaufvertrag separat ausgewiesen. Doch aufgepasst, es gibt Stolpersteine!
So funktioniert die Minderung der Steuerbelastung
Zunehmend mehr Notare weisen ihre Kunden darauf hin, dass sie die Möglichkeit haben, das Inventar einschließlich dessen Preis im Kaufvertrag separat auszuweisen. Somit wird ein Kaufvertrag geschlossen, der sowohl die Immobilie als auch das zugehörige Inventar abdeckt.
Dies hat einen finanziellen Hintergrund: Wird das Inventar separat ausgewiesen und hierbei ein fairer Marktwert angesetzt, erhebt das Finanzamt darauf keine Grunderwerbsteuer. Besteuert wird nur die Immobilie, nicht jedoch das ausgeklammerte Inventar. Bei einer Küche, die beispielsweise mit einem Wert von 15.000 Euro angesetzt wird, macht sich dies finanziell durchaus bemerkbar. Immerhin reicht die Spanne der Grunderwerbsteuer je nach Bundesland von 3,5 bis 6,5 Prozent.
Typische Inventargegenstände und deren steuerlicher Einfluss
Beim Kauf einer Immobilie mit Inventar sind nicht nur Küchen, sondern auch viele andere Einrichtungsgegenstände steuerlich relevant. Oft werden Einbauschränke, Markisen, Gartengeräte, Saunen, Whirlpools oder Möbel separat vom Immobilienpreis im Kaufvertrag ausgewiesen. Der steuerliche Vorteil ergibt sich daraus, dass auf diese Teile des Inventars keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.
Um diesen optimal zu nutzen, ist es wichtig, für jedes Inventarstück einen fairen Marktwert anzusetzen. Dies erfolgt üblicherweise durch den Verkäufer oder ein unabhängiges Gutachten. Eine detaillierte Liste der inventarisierten Gegenstände hilft, die Steuerbelastung zu senken und Missverständnisse mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Auswirkungen auf die Baufinanzierung prüfen
Was zunächst attraktiv klingt, kann in der Praxis zu Schwierigkeiten führen. Allerdings nicht mit dem Finanzamt, sondern mit der Immobilienfinanzierung. Denn viele Banken setzen nur den Immobilienwert als Sicherheit an. Wenn die Küche im notariellen Kaufvertrag als Inventar ausgewiesen wird, wird sie nicht im Rahmen der Beleihungsermittlung berücksichtigt.
Die bedeutet wiederum, dass sich der Beleihungsauslauf erhöht und in Abhängigkeit von dieser Auswirkung eine Beleihungsgrenze überschritten wird. Unter Umständen wird dann ein höherer Darlehenszins fällig – und je nach Zinsaufschlag, Darlehensbetrag und Laufzeit drohen Mehrkosten, die nicht auf die leichte Schulter zu nehmen sind.
Ein geringerer Beleihungswert kann zur Folge haben, dass die Bank entweder mehr Eigenkapital verlangt oder höhere Zinsaufschläge berechnet. Beides wirkt sich direkt auf die Finanzierungskonditionen aus.
Haus- und Wohnungskäufer sollten daher prüfen, ob es sich auch im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung lohnt, das Inventar im Kaufvertrag auszuweisen. Es kam schon vor, dass Käufer gut damit beraten waren, auf diesen Steuertrick zu verzichten, weil er sie auf lange Sicht viel Geld gekostet hätte.
Risiko der steuerlichen Aberkennung
Käufer sollten bedenken, dass das Finanzamt den Wert des Inventars genau prüft. Wird der Wert unrealistisch hoch angesetzt oder liegt keine nachvollziehbare Bewertung (z.B. durch Rechnungen oder Gutachten) vor, kann die gewährte Steuerersparnis nachträglich aberkannt werden. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie (einschließlich des Inventars) erhoben. Das kann mit Nachforderungen und möglicherweise auch Strafzinsen verbunden sein.
Um dieses Risiko zu vermeiden, sollten Käufer darauf achten, dass die Werte für das Inventar im Kaufvertrag realistisch sind und sich durch geeignete Nachweise belegen lassen. Eine saubere Dokumentation und eine ordnungsgemäße Bewertung sind entscheidend, um unangenehme Überraschungen mit dem Finanzamt zu verhindern.
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