Aufgepasst bei vorzeitiger Rückzahlung von Immobiliendarlehen. Oft dürfen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung (auch VFE oder Vorfälligkeitsentgelt) in Rechnung stellen, die Sie als Darlehensnehmer teuer zu stehen kommt. Wir erläutern, wann Banken dazu berechtigt sind, wie die Berechnung erfolgt und wann eine Zahlung vermeidbar ist.
Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung?
Üblicherweise sind Immobiliendarlehen an eine Zinsbindung gekoppelt. Diese Form der Zinsfestschreibung bedeutet Planungssicherheit – auch für die Bank. Als Darlehensgeber kann sie für einen festen Zeitraum mit Zinseinnahmen rechnen.
Findet die Rückzahlung vor Ablauf der Zinsbindung und damit außerplanmäßig statt, fließen keine Zinsen mehr. Die Bank kann versuchen, diesen Verlust zu kompensieren, indem sie den rückgezahlten Darlehensbetrag am Kapitalmarkt investiert und Zinseinnahmen generiert. Das Problem hierbei: Unter Umständen sind diese Zinseinnahmen geringer als die ursprünglich kalkulierten Kreditzinsen.
Den Zinsschaden muss die Bank nicht hinnehmen. Gesetzlich ist sie dazu berechtigt, ihn durch Forderung der Vorfälligkeitsentschädigung zu kompensieren.
Berechnung der VFE-Höhe
Die Bank darf nicht die gesamten Zinsen, die wegen vorzeitiger Rückzahlung ausbleiben, in Rechnung stellen. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind im Kern folgende Einflussgrößen heranzuziehen:
- Ursprünglich kalkulierte Zinseinnahmen: Die wegen vorzeitiger Rückzahlung ausbleibenden Zinszahlungen.
- Sonderkündigungsrecht: Bei Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren ist zu bedenken, dass eine Sonderkündigung hätte ausgesprochen werden könnten. Dies ist bei der Ermittlung des Zinsschaden zu berücksichtigen.
- Rendite der Wiederanlage: Laut BGH-Urteil hat die Kalkulation der Rendite anhand von Konditionen für Hypothekenpfandbriefe zu erfolgen.
- Eingesparte Verwaltungskosten: Der Verwaltungsaufwand der Bank verringert sich, was anzurechnen ist.
- Risikokosten: Das Risiko eines Kreditausfalls besteht wegen der Rückzahlung nicht mehr. Entsprechend dürfen Risikokosten abgezogen werden.
- Bearbeitungsgebühr für VFE-Berechnung: Die Berechnung des Vorfälligkeitsentgelts ist an einen Aufwand gekoppelt. Mehrere hundert Euro können fällig werden.
Das Vorfälligkeitsentgelt selber exakt zu berechnen, ist schwierig, da jede Bank anders rechnet. Die Praxis zeigt, dass im Durchschnitt gut 10-11 Prozent der Restschuld anfallen. Die genaue Berechnung kann nur die Bank durchführen. Wie angedeutet, können dadurch Kosten entstehen.
Wie lässt sich das Kreditverhältnis vorzeitig ohne Vorfälligkeitsentgelt auflösen?
Betroffene Darlehensnehmer fragen sich, wie sich die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können. Es gibt tatsächlich Fälle, in denen sich Vorfälligkeitszinsen vermeiden lassen.
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Variables Immobiliendarlehen oder Bauspardarlehen: Wenn das Darlehen keiner Zinsbindung unterliegt und der Zinssatz regelmäßig an die Marktbedingungen angepasst wird, ist es üblicherweise mit drei Monaten Frist kündbar. Ähnliches gilt für Bauspardarlehen.
Einvernehmliche Auflösung des Kreditverhältnisses: Darlehensnehmer und Bank einigen sich auf die Aufhebung des Kreditvertrags. Zwar besteht für die Bank keine solche Pflicht, doch vielleicht ist sie dazu bereit, weil ein guter Grund vorliegt und der Darlehensnehmer eine neue Finanzierung abschließt.
Vertragskündigung durch die Bank: Ist der Darlehensnehmer mit der Zahlung seiner Raten weit im Rückstand, kann die Bank den Darlehensvertrag aufkündigen. In diesem Fall darf sie kein Vorfälligkeitsentgelt berechnen. Doch aufgepasst, oft geht dieser Schritt mit der Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens einher.
Sonderkündigungsrecht: Dank dem im BGB verankerten Sonderkündigungsrecht können Verbraucher nach 10 Jahren aus ihren Finanzierungen aussteigen. Der hierbei entstehende Zinsschaden darf nicht in Rechnung gestellt werden.
Fehler in Vertragswerk oder Widerrufsbelehrung: Nicht immer sind die Vertragswerke der Geldinstitute korrekt oder zulässig formuliert. Bestimmte Fehler können zum vorzeitigen Ausstieg aus der Finanzierung berechtigen. Das Auffinden solcher Fehler und die anschließende Durchsetzung der vorzeitigen Kündigung bedürfen im Regelfall der Unterstützung durch einen Fachanwalt. Hiermit können nicht unerhebliche Kosten verbunden sein.
Einfluss der Zinsentwicklung
In Zeiten sinkender Hypothekenzinsen meinen viele Darlehensnehmer, dass ihnen diese Entwicklung der Zinsen entgegen kommt und sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten brauchen. Doch falsch gedacht, steigende Marktzinsen wären besser. Denn je höher der Zins, zu dem das Geldinstitut den vorzeitig zurückgezahlten Betrag reinvestieren kann, desto geringer der Zinsschaden.
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