Ob Neufinanzierung oder Umschuldung, die Auszahlung eines Immobiliendarlehens kann frühestens nach der Grundschuldeintragung (Grundschuldbestellung) erfolgen. Die Eintragung eines Grundpfandrechts ist ein behördlicher und notarieller Vorgang, der Zeit benötigt. Darlehensnehmer sollten sich daher frühzeitig mit dem Notar in Verbindung setzen und realistische Zeitfenster einplanen. Wir zeigen, welche Schritte nötig sind, wie lange es dauern kann und worauf Sie achten sollten.
Keine Baufinanzierung ohne Grundschuld
Bei der Immobilienfinanzierung verlangen Banken in aller Regel eine Grundschuld als Sicherheit. Sie ermöglicht es dem Kreditinstitut, im Falle eines Zahlungsausfalls auf die Immobilie zuzugreifen, etwa durch Zwangsversteigerung. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und ist Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehensbetrags. Weitere Details zu den rechtlichen Grundlagen finden Sie hier: Grundschuld bei der Baufinanzierung.
Neueintragung oder Abtretung des Grundpfandrechts?
Wenn auf einer Immobilie bereits eine Grundschuld eingetragen ist, kann diese unter Umständen an die neue Bank abgetreten werden. Diese sogenannte Grundschuldabtretung spart nicht nur Zeit, sondern auch Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt. Voraussetzung ist jedoch, dass die bisherige Bank der Abtretung zustimmt. Mehr hierzu erfahren Sie unter: Grundschuldabtretung.
So lange dauert die Grundschuldeintragung
Die Digitalisierung hat viele Prozesse beschleunigt, das gilt allerdings nicht uneingeschränkt für die Eintragung von Grundpfandrechten. Während Banken oft innerhalb weniger Tage Finanzierungszusagen treffen, kann es bei Notariaten und Grundbuchämtern deutlich länger dauern.
Die Schritte im Einzelnen:
- Kontaktaufnahme mit einem Notar: Der Notar erstellt den Entwurf der Grundschuldbestellungsurkunde und stimmt ihn mit Darlehensnehmer und Bank ab.
- Notartermin: Beim Termin wird die Urkunde beurkundet. Gegebenenfalls wird eine Rangbescheinigung ausgestellt, die den Rang der Eintragung im Grundbuch sichert.
- Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar reicht die Unterlagen beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) ein.
- Eintragung der Grundschuld: Nach Prüfung erfolgt die tatsächliche Eintragung. Erst danach darf die Bank das Darlehen auszahlen.
Zusätzlich kann vor dem Eigentumsübergang eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden, um die rechtliche Absicherung des Käufers zu gewährleisten.
Typische Wartezeiten bei der Grundschuldbestellung
Wartezeit bis zum Notartermin: ca. 2 bis 6 Wochen
Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt: ca. 4 bis 8 Wochen
Gesamtdauer: ca. 6 bis 14 Wochen*
* Erfahrungswerte. Die tatsächliche Dauer kann je nach Region, Auslastung des Amtsgerichts und Komplexität des Einzelfalls abweichen.
Was Sie unbedingt beachten sollten
Die Grundschuldbestellung ist ein bürokratischer Vorgang mit vielen Beteiligten. Fehler oder Verzögerungen entstehen häufig durch:
- Unvollständige Unterlagen (z.B. fehlende Grundbuchauszüge oder Darlehensverträge)
- Fehlende oder verspätete Rückmeldung von Banken oder Kreditnehmern
- Verspätete Terminvereinbarung mit dem Notar
Tipp: Vereinbaren Sie frühzeitig einen Notartermin, idealerweise parallel zur Finanzierungsanfrage. Unterzeichnen Sie den notariellen Kaufvertrag jedoch erst, wenn eine Finanzierungszusage vorliegt. Übrigens: Briefgrundschulden spielen heute kaum noch eine Rolle, in der Praxis wird nahezu ausschließlich die kostengünstigere und einfachere Buchgrundschuld eingetragen.
Fazit: Ohne Grundschuld keine Darlehensauszahlung
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder bauen möchte, sollte für die Grundschuldbestellung mindestens sechs Wochen einplanen – besser mehr. Auch bei Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen ist das Thema relevant. Je früher Sie mit der Organisation beginnen, desto besser lässt sich Ihre Baufinanzierung realisieren.
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