Nie zuvor waren die Gestaltungsmöglichkeiten einer Baufinanzierung so umfassend. Ein zentraler Punkt hierbei ist die Sondertilgungsmöglichkeit. Doch viele Darlehensnehmer leisten während der Laufzeit ihrer Darlehen keine Sondertilgungen. Auch sonst befassen sie sich mit damit wenig, obwohl außerplanmäßige Tilgungen eine große Chance bieten.
Definition und Funktionsweise der Sondertilgung
Die häufigste Darlehensart im Feld der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dessen Monatsrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit jeder Zahlung jeder monatlichen Darlehensrate findet eine Verringerung der Restschuld statt.
Sondertilgungen werden unabhängig von diesem Tiltungsrhythmus geleistet. Derartige Tilgungsleistungen erfolgen grundsätzlich freiwillig. Der Darlehensnehmer hat die Option, sie zu leisten, muss es aber nicht. Sie finden außerplanmäßig statt und helfen den Restschuldbetrag schneller zu verringern. Meist sieht das Vertragswerk vor, dass nur eine Sondertilgung pro Jahr zulässig ist und ein Mindestbetrag (oft ab 1.000 Euro) gilt.
Sondertilgungen fungieren als komplette Tilgungsleistung. Der Sondertilgungsbetrag, der vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber fließt, verringert die Restschuld in selber Höhe.
Die Sondertilgungsmöglichkeit gibt es nicht nur für Annuitätendarlehen. Einige andere Darlehensformen, wie z.B. variable Darlehen, lassen ebenfalls Sondertilgungen zu.
Vorteile der außerplanmäßigen Tilgung
Wie angedeutet, machen nicht sämtliche Darlehensnehmer von ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch. Oft weil die Vorteile nicht bekannt sind, denn sonst würden mehr Eigenheimbesitzer außerplanmäßig tilgen.
- Senkung der Zinslast: Durch die Verringerung der Restschuld fallen fortan weniger Zinsen an. Durch die verringerten Zinskosten lockt eine nachhaltige Zinsersparnis.
- Schnellere Rückzahlung: Sondertilgungen müssen nicht zwangsläufig zu einer schnelleren Darlehensrückzahlung führen, vor allem wenn eine Zinsbindung besteht. Wegen der niedrigeren Restschuld kann es jedoch möglich sein, dass z.B. bei der Anschlussfinanzierung eine kürzere Zinsbindung realisierbar wird.
- Attraktive Investition: Einige Darlehensnehmer möchten während der Finanzierungsdauer ihre Ersparnisse aufstocken. Doch meist sind die Zinsen für Festgeldanlagen weniger attraktiv als die Zinsersparnis, die durch Abtragen der Restschuld lockt. Außerdem sind Zinserträge bei Überschreiten des Pauschbetrags steuerpflichtig, was die Zinsersparnis hingegen nicht ist.
Niedrige Darlehensraten möglich: Einige Darlehensnehmer ziehen eine niedrige Monatsrate vor und begnügen sind sich beispielsweise mit der Mindesttilgung. Die Sondertilgungsoption erlaubt es ihnen, ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen. Vor allem bei Haushalten mit variablem Einkommen (z.B. wenn Bonus- und Prämienzahlungen locken) ist die Sondertilgungsmöglichkeit beliebt.
Wer hat Anspruch oder ein Recht auf Sondertilgungen?
Es besteht kein grundsätzlicher Anspruch, Sondertilgungen zu leisten. D.h. Darlehensnehmer haben nicht automatisch das Recht auf eine Sondertilgungsmöglichkeit. Darüber, ob diese Möglichkeit gegeben ist, entscheidet der Darlehensvertrag.
Erfreulicherweise ist die Sondertilgungsoption bei den meisten Finanzierungsangeboten standardmäßig enthalten. Allerdings gibt es auch Banken, die sie nur gegen einen Zinsaufschlag anbieten oder sogar kategorisch ausschließen. Der Zinsaufschlag erhöht den Sollzins meist um ca. 0,1 bis 0,25 Prozent.
Für wen sind die Sonderzahlungen interessant?
In der Praxis werden außerplanmäßige Tilgungen gerne von Darlehensnehmern mit variablem Einkommen geleistet. Ein gutes Beispiel sind Arbeitnehmer aus dem Vertrieb mit Grundgehalt und variabler Erfolgsvergütung. Weil solch ein Einkommen schwanken kann, ist es unter Umständen sinnvoller, eine niedrige Monatsrate festzulegen und die Rückzahlung ggf. mit Sondertilgungen zu beschleunigen.
Ebenso ist das Recht zur Leistung von Sondertilgungen vorteilhaft, wenn ein unverhoffter Geldsegen (z.B. Erbschaft oder Lottogewinn) ansteht. Per Sonderzahlung ist es möglich, das Geld sinnvoll einzusetzen und Zinskosten zu senken.
Maximale Sondertilgung: In welcher Höhe und wie häufig ist sie zulässig?
Es ist nicht möglich, außerplanmäßige Tilgungen nach Belieben zu leisten. Dies hat u.a. damit zu tun, dass Banken nach erfolgter Sondertilgung die Finanzierung neu berechnen müssen. Wegen dieses Aufwands gibt es im Kern zwei Limitierungen.
- Höhe der Tilgungsleistung: Im Regelfall ist die maximale Sondertilgung auf 5 Prozent vom Nennbetrag (die ursprüngliche Darlehenssumme) begrenzt. Angenommen der Darlehensbetrag beträgt 100.000 Euro, so können bis zu 5.000 Euro pro Jahr an Sondertilgung geleistet werden. Die 5.000 Euro Tilgungsleistung bleiben konstant, weil als Berechnungsgröße die ursprüngliche Darlehenssumme, jedoch nicht die Restschuld gilt.
- Häufigkeit: Wie oft Sondertilgungen zulässig sind, hängt von den Vertragsbedingungen ab. Bei den meisten Banken sind außerplanmäßige Tilgungen nur einmal im Jahr erlaubt. Diese Maßnahme soll den Aufwand der Neuberechnung niedrig halten. Außerdem schreiben viele Banken eine Mindestsondertilgung von 1.000 Euro vor, ein kleinerer Tilgungsbetrag ist üblicherweise nicht möglich.
Außerdem sind Sondertilgungen nur gestattet, solange sie die Laufzeit der Finanzierung nicht verkürzen. Eine vorzeitige Rückzahlung vor dem Ablauf der Zinsbindung darf aufgrund der zusätzlichen Tilgungen nicht erfolgen.
Zinsen und Sondertilgung berechnen
Viele Darlehensnehmer, die ausreichend Kapital zur Hand haben, zögern mit ihrer ersten Sondertilgung. Oft möchten sie Genaueres darüber erfahren, wie sich die Tilgungszahlung auf Restschuld und Zinslast auswirkt.
Die einfachste Lösung besteht darin, mit Excel einen Tilgungsplan aufzustellen. Ausgehend von der ursprünglichen Darlehenssumme, dem Sollzins und dem Tilgungssatz wird Monat für Monat die Entwicklung der Restschuld abgebildet. Sofern bereits ein Auszug vom Kreditkonto vorliegt, wird am besten abgeglichen, ob die berechneten Zahlen übereinstimmen. Anschließend wird in der Kalkulation die Restschuld um den Sondertilgungsbetrag verringert, um die Auswirkungen sichtbar zu machen.
Noch Fragen? Wir beraten Sie gerne!
Alle entscheidenden Punkte rund um die Sondertilgung wurden genannt. Sollten Sie noch weitere Fragen haben oder mehr über die Gestaltung und Optimierung von Baufinanzierungen erfahren wollen, beraten wir Sie gerne. Ihre Anfrage ist selbstverständlich kostenfrei und unverbindlich, d.h. Sie gehen zu keiner Zeit ein Risiko ein.
