Wie viel Eigenkapital bei der Baufinanzierung einsetzen?

Die Mehrheit der zukünftigen Bauherren und Immobilienkäufer möchte Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Je mehr Eigenmittel in die Baufinanzierung eingebracht werden, desto besser sind die Realisierbarkeit und die Konditionen. Die Banken schätzen es, wenn Bauherren und Käufer bewusst auf Ersparnisse zurückgreifen und diese in die Immobilie investieren.

Müssen Darlehensnehmer ihr gesamtes Eigenkapital einsetzen?

Es geht das Gerücht um, dass Banken darauf bestehen, dass Bauwillige und Käufer immer ihre gesamten Ersparnisse in die Finanzierung einbringen. Einige unserer Kunden sind deshalb verunsichert.

Allerdings muss niemand sein gesamtes Eigenkapital einsetzen. Im Gegenteil, die Banken haben Verständnis dafür, wenn Kreditnehmer einen Teil ihrer Ersparnisse als Notgroschen zurückbehalten. Es ist sinnvoll, für unvorhergesehene, aber notwendige Ausgaben gewappnet zu sein.

Was ist der Mindesteinsatz an Eigenkapital?

Die Frage, ob beim Eigenkapital ein Mindesteinsatz gilt, kommt häufig auf. Doch jede Bank hat eigene Regeln bei der Kreditvergabe, was sich auf den Minimalbetrag auswirkt. Trotzdem möchten wir – auch wenn Ausnahmen existieren – nachfolgend zwei Orientierungshilfen benennen.

• 20 Prozent Regel
  Lange Zeit galt, dass Banken maximal 80 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises finanzieren. Inzwischen sind auch höhere Darlehenssummen möglich, so dass sich viele Banken mit einem Eigenkapitaleinsatz von 10 Prozent begnügen. Wer 20 Prozent einsetzen kann, ist fast immer auf der sicheren Seite.
• Sicherheitsabschlag beim Beleihungswert
  Achtung: Bei der Finanzierung von Kaufobjekten erfolgt die Berechnung nicht immer auf Basis des Kaufpreises. Berechnungsgrundlage ist in der Regel der Beleihungswert. Um diesen zu ermitteln, nehmen einige Banken einen Sicherheitsabschlag (z.B. 10 Prozent) auf den Kaufpreis vor. Finanziert eine Bank nur zu 80 Prozent und wurde ein solcher Abschlag vorgenommen, liegt der erforderliche Eigenkapitaleinsatz etwas über 20 Prozent des Kaufpreises..

An die Nebenkosten denken

Was bisher nicht berücksichtigt wurde, sind die Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und ggf. Maklergebühren sind unvermeidbar. Sie sind nicht werterhöhend und fallen bei jeder Immobilientransaktion erneut an. Deshalb verlangen fast alle Banken, dass Bauherren und Immobilienkäufer die Nebenkosten mit Eigenkapital abdecken.

Vollfinanzierung: Ist Eigenkapital überhaupt notwendig?

Der Begriff „Vollfinanzierung“ mag den Eindruck erwecken, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz möglich ist. Doch aufgepasst:

1. Kaum eine Bank bietet eine echte Vollfinanzierung, bei der sämtliche Kosten finanzierbar sind, an. Ganz ohne Eigenkapital geht der Traum von der eigenen Immobilie eher selten in Erfüllung.
2. Bei den anderen Finanzierungslösungen, die als Vollfinanzierungen bezeichnet werden, sind zumindest die Nebenkosten durch Eigenkapital abzudecken.

Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto besser

Faustregel: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser der Zins. Top-Konditionen (also der niedrigste Zinssatz) sind oft ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent oder weniger verfügbar, da die Bank hier das geringste Risiko trägt. In Summe sprechen mehreren Gründe für einen hohen Kapitaleinsatz.

• Leichter zur Finanzierungszusage: Je größer der Eigenkapitaleinsatz, desto geringer der Finanzierungsbedarf. Damit verringert sich auch das Risiko der Bank, weshalb diese bei einem hohen Einsatz an Eigenkapital eher zur Darlehensvergabe bereit ist. Insbesondere für Selbständige kann der Nachweis über hohes Eigenkapital eines der entscheidenden Kriterien für den Erhalt einer Finanzierungszusage sein.
• Besserer Zinssatz: Das verringerte Finanzierungsrisiko der Bank spiegelt sich im Zinssatz wieder. Als Faustregel gilt, dass Top-Konditionen (also der niedrigste Zinssatz) ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent oder weniger verfügbar sind.
• Finanzielle Sicherheit: Die Aufnahme eines Immobiliendarlehens geht mit einer großen Entscheidung einher. Wer viel Eigenkapital einsetzen kann, tut sich mit dem Entschluss zu einen Immobilienerwerb meist leichter.
• Sonderfall Immobilieninvestment: Der Umfang vom Eigenkapitaleinsatz bei Immobilieninvestments ist von der Anlagestrategie abhängig. Wer viele Eigenmittel einsetzt, leistet weniger Zinsen und kann sogar unter steuerlichen Aspekten die Mietrendite steigern. Ein geringer Einsatz von Eigenmittel kann wiederum interessant sein, wenn der Investor mit steigenden Immobilienpreisen rechnet und eine hohe Rendite beim Verkaufsgewinn anstrebt.

Finanziellen Puffer individuell festlegen

Wie angedeutet, sollten nicht die gesamten Ersparnisse in die Baufinanzierung fließen. Eine Kapitalrücklage bedeutet finanzielle Sicherheit, sollten unerwartete Kosten auftreten. Ob Autoreparatur oder Austausch eines teuren Haushaltsgeräts – ohne Notgroschen könnte es schwer werden, diese Kosten abzudecken.

Wie viel Eigenkapital am besten zur Seite gelegt wird, hängt von Lebensumständen und Lebensstil ab. Ein allgemeiner Ratschlag lautet, Ersparnisse in Höhe von mindestens 3.000 bis 5.000 Euro zu haben.

Je nach Situation kann sich eine höhere Rücklage empfehlen. Dies gilt besonders für Selbständige, da sie im Gegensatz zu Arbeitnehmern nicht über die Arbeitslosenversicherung abgesichert sein. Falls unerwartet Einnahmen ausbleiben oder sich der Geldfluss verzögert, lässt sich Schlimmeres dank einem finanziellen Puffer abwenden.

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